113年地政士考試民法概要與信託法概要第三題共有土地、默示分管契約與拆屋還地之超強申論攻略
三、甲、乙、丙、丁、戊、己 6人共有 A 地，於民國 36 年 6 月辦理總登記， 甲、乙、丙、丁、戊、己每人的應有部分均為 6 分之 1，丙、丁、戊三 人在 A 地上各自蓋 B1、B2、B3 房屋，各自使用的基地面積大致符合 丙、丁、戊三人各自的應有部分，甲、乙和己都未干涉。甲、乙、丙、 丁、戊、己的應有部分之後都由其各自繼承人所繼承，丙、丁、戊三人的繼承人為丙 1、丁 1、戊 1，各自繼承了丙、丁、戊三人在 A 地的應有 部分及 B1、B2、B3 房屋所有權，己的 A 地應有部分由其繼承人己 1、 己 2、己 3、己 4 所繼承，各繼承應有部分 24 分之 1。民國 107 年 7 月 己 1 將其應有部分 24 分之 1 出賣並辦理移轉登記給庚，庚於民國108年6月以丙 1、丁 1、戊 1 三人為被告，請求法院命被告拆除 B1、B2、 B3 房屋，將 A 地返還給全體共有人。請問法院應如何判決？（25 分）
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這是一份專為考生「染谷留香」量身打造的 113 年地政士考試《民法概要與信託法概要》第三題 全方位備考與解題攻略指南！
考前 30 分鐘黃金複習：3 分鐘濃縮記憶字卡
📌 【地政士民法考前速記卡】（預備時間 08:20 ~ 08:50 翻閱）
核心法條與爭點三要素
民法第 820 條（共有物管理與分管）
管理權限：多數決（人數過半 + 應有部分過半，或應有部分逾 2/3）。
默示分管契約：共有人劃定特定範圍各自使用，他共有人互相容忍、多年未干涉 ➡︎ 成立默示分管契約，占有即屬合法！
民法第 826 條之 1（分管契約之繼受與登記）
物權效力：不動產分管契約經登記後，對受讓人（繼受人）直接發生效力。
大法官釋字第 349 號（舊法時期與法律不溯及既往）
未登記/修法前成立之分管契約：受讓人是否受拘束？
判斷標準：受讓人於受讓時**「明知」或「可得而知」**有分管事實者，仍應受其拘束！
實務常理：土地交易買方會現場勘查，建物長期存在公示於眾➡︎ 推定「可得而知」➡︎後手（庚）受拘束，不得請求拆屋還地！
爆笑超強口訣與聯想記憶法
為了讓「染谷留香」在考場上永遠不忘，我們將法條轉化為超有畫面感的幽默口訣：
口訣：【八二零、八二六、三四九：默許蓋屋，後手偷查】
民法 820（八二零）➡︎「爸愛拎（台語：爸喜歡喝）」
聯想：大家一起喝酒聊天容忍對方，土地劃區給他蓋，「默許」多年沒干涉 ➡︎ 成立默示分管契約！
民法 826-1（八二六之二）➡︎「爸愛溜－依」
聯想：買賣土地要「登記」，沒登記就溜走了！有登記才有直接物權效力！
釋字 349 號（三四九）➡︎「三四狗（看門狗）」
聯想：買地時現場有看門狗跟大樓站在那裡！你買地前如果不去現場看，就是你沒眼睛！只要「明知或可得而知」，就算沒登記，你還是被鎖定（受分管契約拘束）！
『染谷留香』崩潰與復活劇情（神谷良介登場）
劇場一：考前崩潰大哭三天三夜
（113 年地政士考試結束當晚，染谷留香在家裡看著考題第三題，發現自己當下腦袋一片空白，放聲大哭……）
染谷留香：（嚎啕大哭）「嗚嗚嗚！神谷！我完了啦！第 3 題什麼『甲乙丙丁戊己』還有『己 1 己 2 庚』，算分數算到我頭昏，我竟然忘了寫釋字 349 號！我準備了一整年，我是地政士廢物！我不考了啦！嗚嗚嗚……」
神谷良介：（遞上熱可可，溫柔拍拍留香的背）「留香，冷靜點！擦乾眼淚！這題是標準的『分管契約繼受爭點』！你其實觀念都知道，只是被六個人名跟繼承關係嚇到了！這題關鍵就在於：『舊法不溯及既往 + 買方現場看房可知（釋字 349）』！來，我們把時間節奏跟口訣理順，明年你一定直接榜首！」
22.5 分鐘考場作答節奏與心理建設
星期六上午 09:00 - 10:30（90 分鐘作答 4 題申論，1 題只有 22.5 分鐘）：
第 0 ~ 2.5 分鐘（審題與抓爭點）：
心理建設：看到「甲乙丙丁戊己……丙1丁1戊1……庚」別慌張！在草稿區畫出關係圖：
丙丁戊蓋屋➡︎多年容忍➡︎繼受人庚買受➡︎庚是否知悉？抓關鍵字：36 年辦理登記（很久以前）、蓋 B1/B2/B3 未干涉（默示分管）、107 年庚受讓（後手請求拆屋還地）。
第 2.5 ~ 22.5 分鐘（狂奔下筆）：
第 (一) 子題（8 分鐘）：說明默示分管契約成立，丙丁戊非無權占有。
第 (二) 子題（12 分鐘）：引述民法 826-1 條與釋字 349 號，論述庚「可得而知」，法院應判決駁回庚之請求。
染谷留香考場實況：思考過程演練
留香的腦海小劇場（09:05）：
「等等，這題己 1 賣給庚，庚要求丙 1、丁 1、戊 1 拆屋還地？庚憑什麼？」
「想起神谷教的口訣：【爸愛拎】（民 820）——丙丁戊蓋房大家幾十年沒干涉，這叫『默示分管契約』！所以房屋一開始合法！」
「再來，庚是 107 年買的，分管契約是民國 36 年後建立的。適用民法 826-1 嗎？不行！因為房屋建立與分管早於 98 年修法，法律不溯及既往！」
「那要用什麼？【三四狗】（釋字 349 號）！庚去買土地，現場有三棟大房子 B1、B2、B3 蓋在那裡，交易習慣一定會去現場看，庚絕對『明知或可得而知』！所以庚要受默示分管契約拘束！」
「結論：庚不能要人家拆屋還地，法院判決：原告（庚）之訴駁回！太棒了，完美破解！」
相關法規在地政士業務的實務相關性
民法第 820 條（共有物管理）：地政士在辦理共有土地出租、同意使用或管理協議時，必須協助客戶確認過半數同意之程序合法性，避免日後共有物使用紛爭。
民法第 826 條之 1（分管登記）：地政士在辦理共有物分管契約登記時，是保障買方（後手）權益的核心業務！若未辦理登記，後手極易主張不受拘束，引發拆屋還地訴訟。
釋字第 349 號（現場查核義務）：地政士受託辦理共有土地應有部分買賣時，有義務提醒買方至現場實地勘查（履約調查），確認有無占用或既有分管事實，以防買到產權爭議土地。
申論題完整高分擬答（約 900 字）
題目：113 年地政士考試民法概要與信託法概要第三題
【擬答】
(一) 甲、乙、丙、丁、戊、己 6 人間成立 A 地之「默示分管契約」，丙、丁、戊於 A 地上興建之 B1、B2、B3 房屋具有合法之占有權源，並非無權占有：
按實務見解，分管契約乃共有人以維持共有關係為目的，就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之契約。該分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分相互容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地未予干涉，已歷有年所，自得認定有「默示分管契約」之存在（民法第 820 條參照）。
查甲、乙、丙、丁、戊、己 6 人共有 A 地，應有部分均為 6 分之 1，丙、丁、戊 3 人在 A 地上各自興建 B1、B2、B3 房屋，使用面積大致符合各自之應有部分，且甲、乙、己長期未予干涉並互相容忍，依前揭實務見解，共有人間已成立 A 地之「默示分管契約」。
據此，丙、丁、戊興建 B1、B2、B3 房屋占用 A 地特定部分，係基於有效之分管契約，具合法占有權源，非無權占有。其繼承人丙 1、丁 1、戊 1 繼承該房屋及應有部分，自亦繼受該合法占有之權源。
(二) 庚受讓應有部分時，明知或可得而知系爭 A 地之分管情形，應受「默示分管契約」之拘束，不得請求拆屋還地，法院應判決駁回庚之訴：
按民法第 826 條之 1 第 1 項規定，不動產共有人間就共有物使用管理之約定，經登記後，對於應有部分之受讓人發生效力。惟該條文係於民國 98 年 7 月 23 日施行，依法律不溯及既往原則，於修法施行前已成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依大法官釋字第 349 號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無「可得而知」之情形為斷。
查本件系爭 B1、B2、B3 房屋建立及分管事實遠早於民法第 826 條之 1 修正施行前，且該三棟房屋長期公示於 A 地上。依社會一般不動產交易習慣，買受人於受讓土地應有部分時，通常會親至現場勘查使用現況及權利關係。
庚於民國 107 年 7 月向己 1 受讓 A 地應有部分 24 分之 1 時，系爭房屋占有使用現況已公示多時，庚顯然「明知或可得而知」A 地存在默示分管契約，揆諸釋字第 349 號解釋意旨，庚仍應受該默示分管契約之拘束。
綜上所述，庚既應受默示分管契約拘束，丙 1、丁 1、戊 1 占有 A 地即屬合法占有。庚於民國 108 年 6 月依民法第 821 條及第 767 條第 1 項規定，請求丙 1、丁 1、戊 1 拆除 B1、B2、B3 房屋並返還 A 地予全體共有人，為無理由，法院應判決「原告之訴駁回」。
113年地政士考試《民法概要與信託法概要》第三題：共有土地、默示分管契約與拆屋還地之超強申論攻略
主題：穿越民法的溫暖光影：染谷留香的地政士逆襲之路
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【整體風格】
日系精緻賽璐璐風格，色彩豐富且具備層次，強調逆光下的溫暖光斑與通透的眼眸描繪。每一頁皆為繪本形式，以大圖為主，文字極簡並置於畫面留白處。
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【第 1 頁】
標題：穿越民法的溫暖光影：染谷留香的地政士逆襲之路
內容：113年地政士考試《民法概要與信託法概要》：第三題全方位解題指南。
主角：染谷留香
導師：神谷良介
排版：標題居中，背景為精美的日系動漫風格場景，主角染谷留香抱著法典走在櫻花散落的校園街道上，充滿希望的逆光視角。
提示詞：Exquisite Japanese cel-shading anime style, Someya Luka holding a law book walking on a cherry blossom street, sunset backlighting, warm lens flare, transparent eyes, high quality, cinematic composition.
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【第 2 頁】
標題：
內容：113年地政士考試結束當晚，夕陽沉進地平線，也沉進了染谷留香的心底。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。全螢幕大圖，留香坐在書桌前，背景是昏暗的房間與窗外的殘陽。
提示詞：Anime girl Someya Luka sitting at a desk, dark room, glowing orange sunset light through the window, cel-shaded, emotional atmosphere, high resolution.
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【第 3 頁】
標題：
內容：「我竟然漏寫了釋字 349 號……我準備了一整年，我是地政士廢物！」她放聲大哭。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。特寫留香哭泣的臉龐，眼眶中閃爍著透亮的淚珠，考卷散落一地。
提示詞：Close up of an anime girl crying, transparent eyes with tears, scattered exam papers, emotional expression, warm lighting, fine detail, high quality.
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【第 4 頁】
標題：
內容：在那張複雜的第三題考卷上，甲乙丙丁戊己的名號像迷宮一樣困住了她。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。意象圖，文字法條與人名如同鎖鏈般纏繞在畫面中。
提示詞：Abstract anime scene, floating legal characters and names like chains, glowing text in the dark, Japanese cel-shading, mystical light effects.
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【第 5 頁】
標題：
內容：就在這時，一陣溫暖的熱可可香氣在空氣中漫延開來。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。特寫一雙溫柔的手遞上一杯冒著熱氣的馬克杯。
提示詞：Close up of hands holding a steaming cup of hot cocoa, warm steam rising, soft lighting, cozy atmosphere, anime style.
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【第 6 頁】
標題：
內容：「留香，別哭。擦乾眼淚，妳其實觀念都知道，只是被數字嚇到了。」神谷良介溫柔地拍拍她的背。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。神谷良介出現，背景是溫柔的室內光斑。
提示詞：Male character Kamitani Ryosuke comforting Luka, gentle expression, warm backlight, indoor setting, soft colors, high quality anime.
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【第 7 頁】
標題：
內容：「來，我們把這題變簡單。首先，記住【爸愛拎】（民法 820 條）。」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。神谷在小黑板上寫下大大的『820』與『爸愛拎』。
提示詞：Kamitani Ryosuke pointing at a blackboard with '820' written on it, educational scene, warm lighting, anime art.
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【第 8 頁】
標題：
內容：大家聚在一起喝酒聊天，默許對方在土地上蓋房子，多年未干涉，這就是『默示分管契約』。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。畫面呈現幾個村民和樂融融地在土地上建房的幻象。
提示詞：Group of villagers building small houses together, sunny day, warm nostalgic atmosphere, Japanese cel-shading, storybook feel.
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【第 9 頁】
標題：
內容：「所以，丙、丁、戊蓋房子並非無權占有，他們是合法地在那裡紮根。」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。三棟精美的小屋（B1, B2, B3）在陽光下閃閃發光。
提示詞：Three small Japanese houses standing in a green field, bright sunlight, blue sky, peaceful and legal atmosphere, cel-shaded.
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【第 10 頁】
標題：
內容：「但如果有人想賴帳呢？那就是【爸愛溜－依】（民法 826-1 條）。」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。神谷用手指比出『1』，強調登記的重要性。
提示詞：Kamitani Ryosuke making a gesture, glowing digital '826-1' text floating around, modern legal concept, anime style.
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【第 11 頁】
標題：
內容：買賣土地要『登記』，有登記才有直接物權效力，否則權利就會『溜』走了！
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。畫面顯示一枚印章蓋在閃光的契約文件上。
提示詞：Japanese hanko stamp pressing onto a glowing legal document, magical light particles, crisp details, anime aesthetic.
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【第 12 頁】
標題：
內容：「那如果是在舊法時期沒登記怎麼辦？」留香好奇地抬起頭。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香的眼神恢復了光彩，瞳孔映射著神谷的身影。
提示詞：Close up of Luka's face, eyes shining with curiosity, reflection in eyes, warm backlighting, beautiful anime art.
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【第 13 頁】
標題：
內容：「這就是妳漏掉的關鍵——【三四狗】（釋字 349 號）！」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。畫面出現一隻威武的看門狗站在大房子前。
提示詞：A guard dog sitting in front of a large traditional house, 349 glowing in the air, bold composition, anime cel-shaded.
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【第 14 頁】
標題：
內容：買地前如果不去現場看，就是你沒眼睛！現場有房子，買家就應該『可得而知』。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。一個買家拿著放大鏡看著現場的房屋，背景是現實的證據。
提示詞：Man inspecting land with houses already built, observant expression, visual storytelling, warm sunlight, anime style.
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【第 15 頁】
標題：
內容：「只要『可得而知』，就算沒登記，你還是得被契約鎖定！」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。意象圖，無形的契約之光將買家庚與土地連結在一起。
提示詞：Glowing golden threads connecting a person to the land, conceptual art, Japanese anime style, high contrast.
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【第 16 頁】
標題：
內容：留香閉上眼，開始在腦海中重構那場考試的戰場。09:00，計時開始。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香進入冥想狀態，背景變幻成虛擬的法庭空間。
提示詞：Luka closing her eyes, transitioning into a mental workspace, digital law fragments floating, sci-fi anime blend.
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【第 17 頁】
標題：
內容：第一步：審題。甲、乙、丙、丁、戊、己……畫出關係圖，找出默示分管。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。畫面上出現亮藍色的關係結構圖，非常有條理。
提示詞：Blue holographic chart showing family and ownership relationships, sophisticated UI design, anime style.
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【第 18 頁】
標題：
內容：第二步：狂奔下筆。前 8 分鐘，先定調：丙丁戊非無權占有！
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香的手快速在紙上書寫，筆尖帶起光芒。
提示詞：Close up of a hand writing fast with a fountain pen, sparks and light, dynamic movement, anime style.
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【第 19 頁】
標題：
內容：「庚是 107 年買受的，這時候房子已經在那裡蓋了幾十年了！」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。對比圖，一邊是古老的小屋，一邊是庚驚訝的臉孔。
提示詞：Split screen: old houses in sepia tone vs modern day Geng looking surprised, dramatic lighting, anime.
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【第 20 頁】
標題：
內容：「庚絕對是『可得而知』！他想拆屋還地？法律不允許！」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香在幻象中化身為法官，重重敲下法槌。
提示詞：Luka dressed as a judge, hitting a gavel, golden light exploding from the impact, epic anime scene.
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【第 21 頁】
標題：
內容：法院判決：原告之訴駁回！正義在這一刻閃耀。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。法庭門開啟，溫暖的光芒照射進來。
提示詞：Courtroom doors opening, brilliant white light flooding in, hopeful and triumphant atmosphere, anime.
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【第 22 頁】
標題：
內容：留香看著神谷，眼中淚水已乾，取而代之的是堅定的光芒。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香仰望神谷，背景是燦爛的星空或燈火。
提示詞：Luka looking up at Ryosuke, determined eyes, night city lights or starry sky background, beautiful reflections.
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【第 23 頁】
標題：
內容：「這不僅是考試，這也是我未來作為地政士，要守護的委託人權益。」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香想像自己未來穿著職業裝，自信地與客戶溝通。
提示詞：Future Luka as a professional Land Scrivener, confident smile, office background, professional and warm, anime.
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【第 24 頁】
標題：
內容：民法 820 條、826-1 條、釋字 349 號，不再是冰冷的數字。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。三個數字轉化為三個溫暖的守護精靈圍繞著留香。
提示詞：Three glowing sprites with numbers 820, 826, 349 dancing around Luka, magical girl vibes, soft glow.
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【第 25 頁】
標題：
內容：「地政士的價值，就在於現場查核與專業提醒。」神谷點了點她的額頭。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。神谷親暱的動作，留香有些害羞但很開心。
提示詞：Ryosuke tapping Luka's forehead, blushing expression, intimate and supportive moment, anime style.
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【第 26 頁】
標題：
內容：下次考場上，看到那一長串的『甲乙丙丁』，她再也不會退縮。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香站在考場門口，背影顯得高大且充滿自信。
提示詞：Back view of Luka standing in front of an exam hall, sunlight from behind, determined silhouette, cinematic.
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【第 27 頁】
標題：
內容：「我要成為榜首，然後親口告訴那些考生：法律是有溫度的！」
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香在屋頂大聲宣言，風吹動她的髮絲。
提示詞：Luka shouting her dream on a rooftop, wind blowing hair, sunset sky background, high emotional energy, anime.
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【第 28 頁】
標題：
內容：神谷良介笑了，手中的熱可可依然散發著餘溫。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。神谷微笑的側臉，眼神充滿欣慰。
提示詞：Ryosuke smiling, side profile, soft eyes, gentle atmosphere, Japanese cel-shading, high detail.
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【第 29 頁】
標題：
內容：這是染谷留香的覺醒之夜，也是通往地政士巔峰的起點。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。留香在月光下重新翻開課本，筆耕不輟。
提示詞：Luka studying under moonlight, desk lamp glowing, peaceful and hardworking scene, anime style.
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【第 30 頁】
標題：
內容：加油，染谷留香！妳的榜首之路，就在前方。
排版：依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。最後一頁，留香朝著光芒萬丈的前方奔跑。
提示詞：Luka running towards a brilliant future, sun rising, white birds flying, hopeful and grand finale, anime style.
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