100 年地政士土地法規第一題 土地法第 34 條之 1 與執行要點：共有土地處分全攻略研究指南

本文件針對 100 年地政士考試「土地法規」第一題進行深度的法律解析與考場應變演練。內容結合 113 年 1 月 1 日生效之最新「土地法第 34 條之 1 執行要點」，並透過模擬情境與濃縮字卡，協助考生在限時 90 分鐘的壓力下奪取高分。

壹、 歷屆試題深度擬答（100 年地政士土地法規第一題）

【題目】

甲、乙、丙、丁 4 人共有土地 10 公頃，其應有部分各 4 分之 1。茲甲、乙、丙 3 人以其應有部分合計超過 3 分之 2，將共有土地全部出賣於戊，事前並未通知丁優先購買，丁知悉其事後，是否得向甲、乙、丙、戊主張優先購買權？理由為何？

【擬答】

(一) 土地法第 34 條之 1 所稱「處分」之意涵

依最新執行要點與法律釋示，本法條所稱之處分以有償讓與為限。其具體範圍不包括下列行為：

1. 信託行為。
2. 所有權之交換。
3. 共有物分割。

(二) 「優先購買權」之法律性質

1. 債權性質（非物權性質）：出賣人違反通知義務將應有部分出售並完成登記時，他共有人僅得請求「損害賠償」，不得主張買賣無效或請求塗銷登記。
2. 形成權性質（非請求權性質）：指他共有人單方意思表示，買賣關係即告成立，不需原出賣人同意。一旦丁表示願以同一條件購買，其與甲乙丙間之買賣契約即生效。
3. 法定性質（非意定性質）：此項權利係基於法律規定而產生，非由共有人間協議設定。

(三) 丁是否得主張優先購買權之判定

丁是否能向甲、乙、丙、戊主張權利，須視「登記狀態」而定：

1. 若已完成所有權移轉登記於戊：由於該優先購買權僅具債權效力，丁不得主張戊之取得無效，亦不得要求戊返還土地。丁僅能依法律規定，向違反通知義務之共有人（甲、乙、丙）請求損害賠償。
2. 若尚未完成移轉登記：丁在知悉後，仍得主張依同一條件優先購買。因丁行使的是形成權，一旦表示優先購買，甲、乙、丙即有與丁成立契約之義務。

貳、 核心法理：執行要點第 3 點與第 13 點之考試價值

在土地法規考科中，執行要點第 3 點（多數決處分程序）與第 13 點（優先購買權行使程序）是每年的大熱門，原因如下：

1. 執行要點第 3 點：多數決的實務運作

此點規定了如何計算人數與應有部分。

• 重要性：地政士在辦理共有土地移轉時，必須精確核對是否符合「人數及其應有部分合計過半數」或「應有部分合計逾三分之二」的門檻。
• 地政士業務變動：113 年修法後，程序要求更為嚴謹。雖多數決簡化了處分流程，但若程序瑕疵（如通知未達），地政士將面臨巨大的賠償責任風險。實務上，為規避糾紛，許多共有處分案件轉向透過法院判決（分割訴訟）處理，導致律師介入共有土地業務的比例提升。

2. 執行要點第 13 點：優先購買權的防線

• 重要性：此點明確了優先購買權的通知方式與期限。
• 法律位階矛盾疑義：執行要點雖屬行政規則，但其部分規定（如限制行使期限、拋棄權利之認定）在效果上產生了優於法律（土地法）或行政程序法（送達規定）的實質效力。
• 失序現象分析：當行政命令的功能大於法律時，確實可能引發「法律正統性」的疑慮。若行政規則過度限縮人民在法律上的優先購買權，可能產生違憲或違反法律保留原則的爭議，但在考場上，應先以「實務執行標準」為回答核心。

參、 葬送的芙莉蓮：考場心理與策略模擬

【考前 30 分鐘：芙莉蓮的心理建設】

時間：週日上午 10:30 - 11:00 芙莉蓮看著手錶，距離最後一節「土地法規」還有半小時。這是一場 90 分鐘寫 4 題申論的硬仗。

• 芙莉蓮的思考：「每題只有 22.5 分鐘。不能追求完美，要追求『得分點』的覆蓋。」
• 欣梅爾的安慰：「芙莉蓮，記不起來也沒關係，妳已經努力了三天三夜。只要把最核心的關鍵字寫出來就好。」（芙莉蓮停止了因第 3 點與第 13 點太長而引發的大哭）。

【考前 3 分鐘：濃縮複習字卡】

芙莉蓮閉上眼，腦中浮現最後的字卡：

• 處分定義：有償讓與（不含信託、交換、分割）。
• 優購性質：債、成、法（債權、形成權、法定）。
• 13 點關鍵：通知、同一條件、15 日內不表示視為拋棄。
• 3 點關鍵：過半數+應有過半數 OR 應有逾 2/3。

【作答節奏控制（90 分鐘計畫）】

1. 11:10 - 11:15：審題，在題目旁標註關鍵法條（34-1、執行要點 3、13）。
2. 11:15 - 11:37：第一題（本案 case）。芙莉蓮使用口訣迅速鋪陳。
3. 11:37 - 12:00：第二題。
4. 12:00 - 12:22：第三題。
5. 12:22 - 12:40：第四題，做最後衝刺。

肆、 考場應變小技巧：口訣與精簡寫法

1. 申論題精簡口訣

在寫到優先購買權性質時，直接使用以下結構：

「本權利性質有三：債權性（違規僅賠償）、形成權性（意思表示即成立）、法定性（依 34-1 產生）。」

2. 臨場應變：記不住執行要點條文怎麼辦？

• 技巧：若記不住具體點次（例如第 13 點），可寫「依土地法第 34 條之 1 執行要點之規定，優先購買權之行使應...」。
• 重點：法律名詞一定要精確（如：同一條件、損害賠償、債權性質）。

伍、 知識點檢核：Glossary 與 Quiz

【名詞解釋：共有處分關鍵字】

名詞	定義與法律效果
有償讓與	土地法 34-1 之處分核心，指具對價關係之所有權移轉。
形成權	權利人單方意思表示即發生法律效力，不需相對人承諾。
債權效力	若權利受損，僅能請求金錢賠償，不可主張對抗第三人之物權效力。
執行要點 13	規範優先購買權之通知程序與 15 日之除斥期間。

【隨堂測驗：共有處分自我檢測】

問題 1： 土地法 34-1 的多數決處分，是否包含「共有物分割」？

• 答案：不包含。處分僅限於「有償讓與」。

問題 2： 若甲未通知丁即將共有土地移轉給戊並完成登記，丁可以要求戊將土地還給自己嗎？

• 答案：不可以。丁之優先購買權僅具債權效力，僅能向甲請求損害賠償。

問題 3： 優先購買權的通知期限為幾日？

• 答案：收到通知後 15 日內，逾期未表示者視為拋棄。

陸、 考後慰勞：芙莉蓮的漢堡排

時間：週日下午 13:30 最後一節土地法規考完，芙莉蓮走出考場。雖然第 3 點寫得手很酸，但關鍵字都有帶到。她來到那間熟悉的餐廳，點了一份大份的漢堡排。

• 芙莉蓮：「這不是勇者欣梅爾給我的獎勵，而是我自己努力爭取來的... 地政士的證照，大概就在這份漢堡排的香味裡吧。」

(文件結束)

題目標標的	法律概念與要點說明	性質與效力解析	案例應用與分析	考場應變與記憶口訣	(推論)地政士業務影響分析
100年地政士土地法規第一題：共有土地處分與優先購買權	依據土地法第34條之1及113年最新執行要點，「處分」指法律上處分（如買賣、交換、設定負擔），不含贈與或信託。執行要點第3點定義處分範圍，第13點規範優先購買權程序。多數決門檻為：人數及應有部分皆過半，或應有部分逾 2/3 則不計人數。針對執行要點位階，其屬行政規則，若規範內容涉及限制人民權利而無法律明確授權，實務上偶有違反「法律保留原則」之爭議。	優先購買權性質上屬「債權性質」（債權效力），僅具對人之效力。其重要性在於藉由簡化共有關係使產權趨於單純。若處分人違反通知義務完成登記，其買賣及移轉仍屬有效，優先購買權人僅得向處分人請求「損害賠償」，不得主張買賣無效或請求塗銷登記（無對抗第三人之物權效力）。	甲、乙、丙應有部分合計 3/4（逾 2/3），符合多數決處分要件。雖未通知丁，但因優買權具債權性，甲乙丙戊間之移轉登記仍有效。丁知悉後不得向戊主張優買權，亦無法撤銷登記，僅能向甲乙丙請求損害賠償。理由在於土地法第34條之1優先權不具對世效，且應保障已信賴登記之善意第三人戊。	【考場應變】 22.5分鐘限時法：3分鐘列大綱、15分鐘書寫、4.5分鐘檢查。遇遺忘時先寫立法意旨「促進土地利用」。 【記憶口訣】 『處分多數決，債權優先權；通知十五天，漏了賠錢見』。精簡寫法： 1. 多數決門檻（1/2+1/2 或 2/3）。 2. 性質債權說（不破登記）。 3. 未通知之效果（僅損害賠償）。	多數決機制是地政士解決共有土地細分、推動開發整合的核心工具。地政士須嚴格執行113年新版執行要點第13點之通知程序（如存證信函），並於登記時切結。若程序瑕疵導致丁權益受損，地政士恐面臨受託過失之連帶賠償責任及職業倫理爭議，確認通知義務之踐行為業務風險控管核心。
『葬送的芙莉蓮』考場模擬情境	芙莉蓮以冷靜的魔族思維分析：這不是魔法，而是規律。執行要點第3點決定「能不能賣」，第13點決定「誰能買」，此兩點為共有物處分「魔法陣」的核心。面對行政命令優於法律的失序現象，芙莉蓮認為這是在官僚系統中維持土地流通的「強制通行咒」。	芙莉蓮解析：優先購買權若屬土地法104條則具物權魔法效力，若屬34-1則僅具債權性質。這就像魔法的優先權，位階決定了干涉能力。丁雖然哭了，但法律不保護權利上的睡眠者，債權性質的鎖無法斬斷已完成的登記。	看到題目記不起來而大哭的芙莉蓮，被欣梅爾安慰：「重要的不是記住所有咒語，而是守護共有人的心。只要跨出這一步，這22.5分鐘就是屬於妳的勇者時間。」隨後芙莉蓮冷靜推導比例，算出 3/4 符合多數決門檻，並得出丁僅能索賠的結論。	【快速記憶字卡】 1. 考前半小時：34-1五要件（處分、多數、通知、補償、登記）。 2. 考前三分鐘：34-1=債權；104=物權；損賠救濟。 【心法】 想像欣梅爾的安慰，將複雜法條簡化為 if-then 邏輯。考完後一定要去大吃「漢堡排」作為對努力的獎賞。	專業地政士應如勇者小隊，在多數決的魔力控制下，確保每一位共有人的權利（通知義務）都得到魔法級的精準執行。多數決的運用對於都更、危老整合至關重要，地政士的角色即是確保行政程序之合法性，避免產生後續損害賠償訴訟的「惡魔」。

 

100年地政士考試土地法規第一題	AI說明透過網路語音平台分享
AI簡報說明:	100年地政士考試土地法規第一題土地法34之1處分與優購權
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另一種看法:

100 年地政士土地法規：共有土地處分與優先購買權深度研討指南

本學習指南旨在協助考生突破「土地法第 34 條之 1 執行要點」的背誦難關。透過《葬送的芙莉蓮》角色互動與趣味口訣，將枯燥的法條轉化為深刻的記憶，並針對最新修正版本（113 年 1 月 1 日生效）進行深度解析。

一、 考場劇場：芙莉蓮的崩潰與勇者欣梅爾的救援

1.1 芙莉蓮的眼淚

在星期日上午 10 點 30 分，距離最後一節「土地法規」考試僅剩半小時。考生芙莉蓮看著長度驚人的「土地法第 34 條之 1 執行要點」第 3 點與第 13 點，內容又臭又長，想到九十分鐘要寫四題申論，平均每題只有 22.5 分鐘，不禁在大門口大哭三天三夜（誇張表現）。

1.2 勇者的安慰與「不性交哥」口訣

此時，號稱最帥的處男、為了保持童子之身以獲取芙莉蓮芳心的「不性交哥」欣梅爾走上前，輕柔地擦乾她的眼淚，並遞上一張字卡。

欣梅爾：「芙莉蓮，不要哭。為了妳，我研發了這個終極口訣。只要記住我的堅持，妳就能記住法律。」

二、 核心口訣：土地法 34-1 的「處分」限制

針對「土地法第 34 條之 1 執行要點」第 3 點關於「處分」的定義，欣梅爾提供的口訣如下：

【口訣：有床，不性交哥】

此口訣對應處分的範圍，且欣梅爾強調：身為勇者要保持童子之身（處男）才能打動芙莉蓮。

口訣關鍵字	對應法條內容	說明
有床	有償移轉	本法條所稱處分以有償移轉為限。
不	不包含	排除下列行為。
性	信託行為	處分不包括信託行為。
交	所有權交換	處分不包括所有權交換。
哥	共有物分割	處分不包括共有物分割。

申論題精簡寫法範例： 「依執行要點第 3 點，本法所稱處分以有償移轉為限，排除信託行為、所有權交換及共有物分割。」

三、 深度探討：法律位階與實務爭議

3.1 執行要點是否超越法律位階？

「土地法第 34 條之 1 執行要點」雖屬行政規則（位階低於法律），但在實務操作上，某些條文（如第 12 點關於優先購買權的順位）往往直接決定了權利的優先順序，甚至與《行政程序法》或《民法》的基本原則產生張力。

• 矛盾點： 當執行要點的規定「優於」法律明文或程序法規定時，是否會產生法律正統性的失序？
• 學理反思： 執行要點第 12 點處理「地上權人優先購買權（物權效力）」與「他共有人優先購買權（債權效力）」之競合。

3.2 債權效力竟優於物權效力？（執行要點第 12 點之例外）

根據內政部 87 年 9 月 9 日台內地字第 8778266號函，一個弔詭的現象出現：

• 情境： 部分共有人以多數決設定地上權給第三人（他共有人無優購權），地上權人蓋房後，部分共有人再賣地給該地上權人。
• 爭議： 地上權人有土地法 104 條保護，但函釋卻指出，為平衡共有人權益，仍應通知他共有人行使優先購買權。
• 結論： 這導致了「債權效力（共有人）優先於物權效力（地上權人）」的異常狀態。函釋建議：如有爭執請循司法途徑解決。這反映了行政規則在彌補立法缺失時，位階不足的無奈。

四、 100 年地政士申論第一題模擬解答與分析

【100 年地政士土地法規第一題題目】

共有土地處分及優先購買權之規定，「處分」意涵為何？「優先購買權」性質為何？甲乙丙丁 4 人共有土地 10 公頃，各 1/4。甲乙丙 3 人合計超過 2/3 出賣給戊，未通知丁，丁知悉後得否主張權利？

【芙莉蓮的解題思考過程】

1. 心理建設： 「這題要用到欣梅爾的『有床不性交哥』。時間只有 22.5 分鐘，要快！」
2. 確認法條版本： 「必須引用 113 年最新版執行要點第 3 點、第 12 點及第 13 點。」

【參考擬答】

(一) 土地法第 34 條之 1 所稱「處分」之意涵 依土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點規定，本條所稱之處分，指有償讓與。但不包括信託行為、所有權交換及共有物分割（口訣：有床，不性交哥）。

(二) 優先購買權之性質

1. 債權性質（非物權性質）： 他共有人之優先購買權僅具債權效力。若出賣人違反通知義務並已完成登記予他人，他共有人僅得向處分人請求損害賠償，不得主張買賣契約無效。
2. 形成權性質： 只要他共有人單方表示願以同一條件購買，買賣關係即成立，不需原出賣人同意。
3. 法定優先權： 此權利係由法律直接規定，非由當事人意定。

(三) 丁知悉後之主張與理由 丁得否向甲、乙、丙、戊主張權利，視其權利變更登記狀態而定：

1. 尚未完成登記： 若甲乙丙與戊之買賣尚未完成所有權移轉登記，丁於知悉後得行使形成權，主張以同一條件優先購買。
2. 已完成登記： 若土地已移轉登記予戊，因丁之優先購買權僅具債權效力，不得對抗已取得物權之戊。丁僅能依「土地法第 34 條之 1 執行要點」第 13 點（原第 10 點）及相關函釋，向甲、乙、丙請求損害賠償。
3. 理由： 法律為兼顧共有人權益均衡與促進土地利用，賦予丁優購權，但其位階屬債權性質，僅具相對性。

五、 考前 30 分鐘：芙莉蓮的快速記憶卡

若你是考試當天的芙莉蓮，請在 10:30 至 11:00 期間死命盯著這幾點：

• 第 3 點（處分定義）： 【有床，不性交哥】＝有償讓與、不含信託、交換、分割。
• 第 13 點（通知義務）： 部分共有人處分全部共有物時，應按「同一條件」書面通知他共有人。
• 多數決地政士實務： 修法後多數決程序更嚴謹（如通知期限、補償金提存），地政士業務若因程序瑕疵易生紛爭，未來可能轉向律師處理的訴訟業務增加。
• 最後三分鐘（濃縮版）：
1. 處分＝有償移轉。
2. 優購權＝債權、形成權、法定權。
3. 登記完畢＝僅能求償；未登記＝可行使。

六、 測驗與術語表

6.1 隨堂小測驗 (Quiz)

1. 問： 土地法第 34 條之 1 的「處分」是否包含「共有物分割」？
2. 問： 執行要點第 12 點中，當「共有人優購權」與「地上權人優購權」競合，實務函釋傾向如何處理？
3. 問： 優先購買權若被侵害且土地已登記予第三人，法律效果為何？

6.2 答案密碼 (Answer Key)

1. 答： 不包含（口訣：不性交「哥」）。
2. 答： 應先通知共有人是否願意優購，以平衡權益。如有爭執循司法途徑。
3. 答： 買賣仍有效，他共有人僅得請求損害賠償（債權效力）。

6.3 核心術語表 (Glossary)

• 多數決： 指共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二者。
• 形成權： 依權利人單方之意思表示，使法律關係發生、變更或消滅之權利。
• 債權性質優先購買權： 不具備對抗第三人之效力，違反時僅生賠償問題。
• 物權性質優先購買權： 如土地法第 104 條，具備對抗第三人之效力。

七、 考後慶功

考試結束鐘聲響起（12:40），芙莉蓮收起筆，不再哭泣。她走出考場，欣梅爾已經在校門口等著她，兩人一起去餐廳大吃了兩份**「漢堡排」**。這就是地政士考生的浪漫。

 

執行要點編號	核心重點	搞笑背誦口訣	法條精簡寫法與聯想	優先購買權性質與競合(Inferred)
第 3 點	處分之定義與排除範圍	【有床，不性交哥】（因為欣梅爾要保持童子之身的處男才能獲得『葬送的芙莉蓮』的芳心）	指法律上處分之移轉。核心在於【有償移轉】，且【不】包含【信】託行為、所有權【交】換與【共】有物分【割】。聯想：處男欣梅爾拒絕非有償的愛，拒絕複雜的信託、交換與分割。	性質上界定多數決處分權之範疇。處分為有償行為時，始產生優先購買權之行使前提（債權性質之起點）。
第 12 點	優先購買權之競合與順位處理	【債勝物，司法解】（芙莉蓮的債權魔法竟然贏了欣梅爾的物理物權）	處理地上權人（土法 104 物權效力）與他共有人（土法 34-1 債權效力）之衝突。例外規定：【債權效力優先於物權效力】，若有爭執請循司法途徑解決。聯想：這是不合位階邏輯的魔法，債權竟然反殺物權。	性質上產生「債權優先於物權」之罕見例外，旨在防止共有人透過設定地上權方式架空他共有人權益，但因行政命令影響實體法而具位階爭議。
第 13 點	優先購買權之通知方式、期間及效果	【通知要快，不然芙莉蓮會大哭三天三夜】（15 日內不表示視為放棄）	應事先以【書面通知】或公告。收受通知後【15 日內】不表示者，視為放棄。聯想：芙莉蓮在考場大哭三天，但期限不等人，沒收到信就像欣梅爾的壽命一樣一去不回頭。	性質屬【債權性質】之形成權。若未通知即移轉登記，處分仍有效，他共有人僅得請求損害賠償，不得主張買賣無效或對抗善意第三人（戊）。
臨場技巧	申論作答節奏與心理建設	【漢堡排是考完後的獎勵】（現在給我寫快點！）	90 分鐘 4 題，一題僅 22.5 分鐘。先寫關鍵法條號與核心字。聯想：為了趕快去大吃漢堡排，手速要像施展攻擊魔法，穩住心態不被複雜題目嚇哭。	心理建設：即便記不住全文，也要寫出「債權性質」與「113 年最新修正版」等關鍵字以獲取基本分。

 

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