114年地政士考試民法概要與信託法概要第三題未明訂地上權存續期間
三、甲繼承了郊區的一筆土地 A 地，整理後發現甲的祖父於民國 60 年間將該 A 地提供給其叔公乙設定地上權，讓乙蓋造兩層樓的 B 屋自住使用。 雙方未明訂地上權存續期間，亦未約定收取地租。B 屋未辦理建物保存登記，B 屋目前出租中。隨著近年來郊區土地價格上揚，A 地周邊陸續有新建案推出，亦有不動產仲介人員與甲洽談，建議應將資產活化利用。試問：(一)地上權是否必須支付地租？甲得否重新主張要收取 A 地的地租？(二)甲得否請求終止 A 地的地上權？試依民法相關規定說明之。（25 分）
針對 114 年地政士考試《民法概要與信託法概要》第三題，以下為您整合「解題觀念」、「考場心態與時間配速」、「爆笑口訣與超強聯想記憶法」，以及考生「染谷留香」與「神谷良介」的擬真戲劇化擬答過程。
劇組劇場：崩潰大哭與神谷良介的溫暖救贖
🎭 第一幕：寫不出來的崩潰（考前模擬失利）
「嗚嗚嗚……神谷！我完蛋了啦！地政士民法第三題到底在考什麼啊？六十年、沒寫地租、沒寫期限、建物還沒保存登記又出租……我連法條號碼都背不出來，我大哭三天三夜都不夠啦！」
染谷留香抱著法規輯要，在補習班教室外哭得雨打梨花，眼淚鼻涕全抹在課本上。
🎭 第二幕：神谷良介的神救援
神谷良介輕撫留香的頭，順手遞上一張面紙，溫柔卻堅定地說：
「留香，別哭！地政士考試的第一戰（星期六 09:00 - 10:30）只有 90 分鐘，眼淚留給金榜題名時！這題的法條密碼其實只有四個數字：832、838-1、835-1、833-1。只要掌握這四位『地上權四劍客』，加上我教你的『爆笑聯想口訣』，你拿 22 分以上根本輕而易舉！」
一、 四大法條爆笑口訣與超強聯想記憶法
| 法條 | 核心內容 | 爆笑口訣 | 超強記憶聯想劇本 |
| 民法 §832 | 普通地上權定義（上下有建築物/工作物，不以付租為必要） | 「爸三二次，只蓋不給錢」 (832) | 爸爸一年去832次地上蓋房子，目的只是蓋建築物，法條根本沒說一定要給地租！ |
| 民法 §838-1 | 法定地上權（拍賣同屬一人變異人，協議/法院裁定地租） | 「拍賣地上一把抓，租金協議不許扯」 (838-1 諧音：爸查一把) | 土地房子同一人，拍賣被拆散，爸查一把（838-1）強行送你法定地上權！但一定要付租金，協議不成找法院！ |
| 民法 §835-1 | 無償地上權之情事變更（負擔增加顯失公平，得請求法院酌定地租） | 「爸想我一次，地價漲到失公平」 (835-1 諧音：爸想我1) | 免費住人家土地，過幾十年地價飛漲，土地公公說：「爸想我一次（835-1）」，稅金狂漲太不公平，請法院開口要地租！ |
| 民法 §833-1 | 未定期限地上權之終止（逾20年或目的不存在，法院定期限或終止） | 「爸想想一次，20年到了滾蛋」 (833-1 諧音：爸想想1) | 沒約定期限住滿 20 年或目的變了（原本自住跑去出租），地主請法院**「爸想想一次（833-1）」，直接判決終止地上權**！ |
二、 法條在地政士業務上的深度實務相關性
在地政士（地政士/代書）的日常實務中，這四條法條是處理舊建案、繼承土地資產活化、老舊無產權建物交易的必備武器：
民法 §832（普通地上權）：
地政業務：地上權劃分「意定」與「法定」。辦理地上權設定登記時，地租與期限屬「任意登記事項」。若未登記地租，地政機關登記簿地租欄即記載為「無」。
民法 §838-1（法定地上權）：
地政業務：法院拍賣案件中常見。若土地與建物原同屬一人，經法院強制執行分別拍賣時，地政士需協助拍定人辦理法定地上權登記，並撰擬地租協議書；協議不成時則輔導當事人提起法院裁定地租之訴。
民法 §835-1（情事變更調增地租）：
地政業務：常見於繼承人（如本題甲）繼承祖產後，發現土地地價稅（依申報地價）逐年暴增，但地上權人仍無償使用。地政士可提供專業評估，協助地主向法院聲請酌定合理地租，落實資產收益。
民法 §833-1（未定期限地上權之清理）：
地政業務：日治時期或民國 50~60 年代遺留許多未定期限地上權，嚴重阻礙土地開發與資產活化（如建商欲整合都市更新或建案開發）。地政士能利用此條協助地主清理舊地上權塗銷登記，解除產權瑕疵。
三、 考場黃金 90 分鐘節奏控制與臨場應變小技巧
⏰ 90 分鐘時間配速表（第一節 09:00 - 10:30）
地政士第一節考科包含 4 題申論，平均每題只有 22.5 分鐘。
[08:30 - 08:50] 黃金 20 分鐘：使用「快速記憶複習字卡」做最後掃描
[08:50 - 09:00] 預備鈴響：坐定、核對身分、沉澱心靈，腦海默想「地上權四大口訣」
[09:00 - 09:22] 第一題作答（22.5 分鐘）
[09:22 - 09:45] 第二題作答（22.5 分鐘）
[09:45 - 10:07] 第三題作答（22.5 分鐘）←【本題：地上權爭點】
[10:07 - 10:30] 第四題作答與總檢查（23 分鐘）
💡 染谷留香的考場臨場應變小技巧
三分審題法（前 2 分鐘）：
抓出題目關鍵字：未明訂期限（§833-1）、未約定地租（§832、§835-1）、60年間設定（已逾 20 年）、自住改出租（目的不存在）、地價上揚（情事變更）。
標題條列化（答題框架）：
切忌寫成一大段文字！閱卷老師只看大標題、條號、關鍵字。三子題明確分點（一）、（二）、（三）呈現。
忘記條號時的「神谷應變招式」：
若臨場忘記條號（例如忘了 835-1），千萬不要空著或寫錯，改寫：「依民法物權編關於地上權情事變更之規定……」，依然能拿到基礎分！
三分審題法（前 2 分鐘）：
抓出題目關鍵字：
未明訂期限（§833-1）、未約定地租（§832、§835-1）、60年間設定（已逾 20 年）、自住改出租（目的不存在）、地價上揚（情事變更）。
標題條列化（答題框架）：
切忌寫成一大段文字！閱卷老師只看大標題、條號、關鍵字。三子題明確分點（一）、（二）、（三）呈現。
忘記條號時的「神谷應變招式」：
若臨場忘記條號（例如忘了 835-1），千萬不要空著或寫錯，改寫：「依民法物權編關於地上權情事變更之規定……」，依然能拿到基礎分！
四、 3 分鐘考前黃金濃縮快速記憶複習字卡
適合在 星期六上午 08:30 - 08:50 預備鈴前三十分鐘快速瀏覽：
適合在 星期六上午 08:30 - 08:50 預備鈴前三十分鐘快速瀏覽：
🎴 考前快速記憶字卡：地上權核心四法條
卡片 1：地上權要不要付地租？
意定地上權（§832）：不以付地租為要件（爸三二次，只蓋不給錢）。
法定地上權（§838-1）：強制拍賣分離，必須付地租，協議不成找法院（拍賣地上一把抓）。
卡片 2：無償地上權如何要地租？
民法 §835-1 第 2 項：未定地租 + 土地負擔增加非當時預料 + 無償顯失公平 $\rightarrow$ 請求法院酌定地租（爸想我一次）。
卡片 3：未定期限地上權如何終止？
民法 §833-1：未定期限 + (存續逾 20 年 OR 目的不存在) $\rightarrow$ 請求法院定期限或終止（爸想想一次）。
卡片 4：本題（114地政士第3題）解題三個箭頭
地上權不必然有地租（§832）。
近年地價上漲負擔增加顯失公平 $\rightarrow$ 得依 §835-1 II 訴請法院酌定地租。
設定逾 20 年且自住改出租（目的改變） $\rightarrow$ 得依 §833-1 訴請法院終止地上權。
卡片 1：地上權要不要付地租？
意定地上權（§832）：不以付地租為要件（爸三二次，只蓋不給錢）。
法定地上權（§838-1）：強制拍賣分離，必須付地租，協議不成找法院（拍賣地上一把抓）。
卡片 2：無償地上權如何要地租？
民法 §835-1 第 2 項：未定地租 + 土地負擔增加非當時預料 + 無償顯失公平 $\rightarrow$ 請求法院酌定地租（爸想我一次）。
卡片 3：未定期限地上權如何終止？
民法 §833-1：未定期限 + (存續逾 20 年 OR 目的不存在) $\rightarrow$ 請求法院定期限或終止（爸想想一次）。
卡片 4：本題（114地政士第3題）解題三個箭頭
地上權不必然有地租（§832）。
近年地價上漲負擔增加顯失公平 $\rightarrow$ 得依 §835-1 II 訴請法院酌定地租。
設定逾 20 年且自住改出租（目的改變） $\rightarrow$ 得依 §833-1 訴請法院終止地上權。
五、 染谷留香思考過程與考場高分完整擬答
🧠 染谷留香在考場上的思考脈絡（09:45 - 09:47 審題腦內小劇場）：
「拿到考卷了！看到第三題……冷靜！神谷教過我：
第一問『地上權是否必須支付地租？』：先點出 §832 普通地上權不以付地租為必要，再用 §838-1 對比法定地上權要付地租。
第一問後半『甲得否重新主張要收取地租？』：60年至今地價飛漲，稅負增加，用口訣『爸想我一次』§835-1 II 情事變更，請求法院酌定！
第二問『甲得否請求終止地上權？』：未定期限、超過20年（60年到現在50幾年了！），而且原本說要『自住』現在卻『出租』，目的不存在！用口訣『爸想想一次』§833-1 請求法院終止！
完美！照著這個架構刷刷刷寫下去！」
「拿到考卷了！看到第三題……冷靜！神谷教過我：
第一問『地上權是否必須支付地租？』：先點出 §832 普通地上權不以付地租為必要，再用 §838-1 對比法定地上權要付地租。
第一問後半『甲得否重新主張要收取地租？』：60年至今地價飛漲，稅負增加，用口訣『爸想我一次』§835-1 II 情事變更，請求法院酌定！
第二問『甲得否請求終止地上權？』：未定期限、超過20年（60年到現在50幾年了！），而且原本說要『自住』現在卻『出租』，目的不存在！用口訣『爸想想一次』§833-1 請求法院終止！
完美！照著這個架構刷刷刷寫下去！」
📝 114 年地政士考試《民法概要與信託法概要》第三題：高分完整擬答
答：
(一) 地上權是否必須支付地租及甲得否重新主張收取地租，說明如下：
地上權不以約定支付地租為必要要素：
(1) 依民法第 832 條規定，稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。依本條文義，設定地上權並不以支付地租為成立要件，故當事人得自由約定為有償或無償。
(2) 相較之下，依民法第 838 條之 1 規定，土地及建築物同屬一人所有，因拍賣致拍定人各異時，視為已有地上權之設定（法定地上權），此時其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。顯見法定地上權則強制須支付地租。
甲得請求法院酌定 A 地之地租：
(1) 依民法第 835 條之 1 第 2 項規定，未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。
(2) 本案中，甲之祖父於民國 60 年間提供 A 地設定地上權時未約定地租。唯隨著近年郊區土地價格上揚、建案陸續推出，A 地之申報地價及地價稅等應納負擔必然隨之增加，此顯非民國 60 年設定時所得預料。若仍維持無償使用，對土地所有人甲顯失公平，故甲得依民法第 835 條之 1 第 2 項規定，向法院提起訴訟請求酌定合理地租。
(二) 甲得否請求終止 A 地地上權之說明：
未定期限地上權之終止規定：
依民法第 833 條之 1 規定，地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。
本案事實之適用與分析：
(1) 存續期間已逾二十年：雙方於民國 60 年間設定地上權且未明訂存續期間，屬未定期限之地上權。自民國 60 年迄今已逾 20 年以上，已符合民法第 833 條之 1 所定要件。
(2) 地上權成立目的已不復存在：當初祖父提供土地係設定讓叔公乙蓋造 B 屋「自住使用」，惟現況 B 屋係「出租中」供他人使用，足證當初設定地上權專供乙自住之目的已不復存在。
結論：
綜上所述，甲得依民法第 833 條之 1 規定向法院提起訴訟，請求法院審酌該地上權成立目的（自住改出租）、利用狀況及存續時間已逾二十年等情狀，裁定終止 A 地之地上權，以利甲後續進行資產活化與利用。
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