114年地政士考試土地法規第四題詐騙之故意，持偽造之權利人乙的身分證明文件影本
四、地政士甲以詐騙之故意，持偽造之權利人乙的身分證明文件影本，代理權利人乙就其土地、建物，辦理抵押權設定登記，該行為可能違反地政士法那些規定？（25 分）
劇情故事：花邑的「地政士法」試煉與淚水
「嗚哇哇哇——！這條文又臭又長，到底誰背得起來啦！」
地政士國家考試前的某個夜晚，主角「花邑」看著114年土地法規第四題的歷屆模擬題與地政士法第27條、第44條，崩潰地大哭三天三夜。眼淚像開了閘的水龍頭一樣停不下來，桌上的衛生紙堆得像座小山。
「花邑，別哭了。」這時，瀧音幸助溫柔地走過來，遞上一杯溫熱的奶茶與衛生紙，拍拍花邑的肩膀說：「法律條文不是死記硬背的，只要掌握聯想密碼，它就是最簡單的分數。來，我們用這個口訣！」
花邑擦乾眼淚，看著幸助遞過來的魔法口訣，眼神重新燃起了鬥志。
一、 地政士法第27條與第44條「搞笑記憶法」
1. 地政士法第27條：禁止行為
核心口訣：【法人召開，要求不實】
畫面聯想： 想像某家黑心企業的**「法人」親自「召開」記者會，居然高調「要求」媒體為先前的「不實」**報導道歉！
| 條款項目 | 條文內容 | 口訣對應 |
| 第一款 | 違反法令執行業務。 | 法 |
| 第二款 | 允諾他人假藉其名義執行業務。 | 人 |
| 第三款 | 以不正當方法招攬業務。 | 招（召） |
| 第四款 | 為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告。 | 開 |
| 第五款 | 要求、期約或收受規定外之任何酬金。 | 要求 |
| 第六款 | 明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。 | 不實 |
2. 地政士法第44條：懲戒罰則（停業或除名）
核心口訣：【一二五六，直接出局】（重罰：停止執行業務或除名）
畫面聯想： 在27條的6個違規項目中，第1、2、5、6款屬於情節嚴重的「大魔王」，只要犯了就是「一、二、五、六，停業或除名」！
二、 條文重要性與考場思考脈絡
1. 條文重要性探討
地政士法第27條：地政士作為地政機關與人民之間的專業橋樑，此條文為地政士的職業道德與合法執業底線，防止不法份子利用地政專業遂行詐騙或破壞地籍登記之正確性。
地政士法第44條：劃清違規行為的懲戒輕重邊界。第3、4款屬於警告/申誡層級，而第1、2、5、6款涉及違法、假借名義、貪婪索酬與偽造文件，嚴重破壞交易安全，故施以「停止執行業務或除名」之最重處分。
2. 花邑在考場上的思考脈絡模擬
看題拆解：甲地政士（1）詐騙故意 → 違法；（2）持偽造身分證影本申辦抵押權登記 → 拿不實證明文件申辦登記。
提取口訣：腦海浮現【法人召開，要求不實】。
命中第1款（違反法令：刑法詐欺、偽造文書）。
命中第6款（明知為不實證明文件而申辦登記）。
連結罰則：套用罰則口訣【一二五六，直接出局】！第1款與第6款屬於44條重罰範圍 → 處停止執行業務或除名。
三、 答題範本：申論題精簡寫法
答：
(一)該行為可能違反地政士法相關規定之情形說明如下：
1. 違反地政士法第 27 條：
地政士不得有下列行為（口訣：法人招開要求不實）：
(1) 違反法令執行業務。
(2) 允諾他人假藉其名義執行業務。
(3) 以不正當方法招攬業務。
(4) 為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告。
(5) 要求、期約或收受規定外之任何酬金。
(6) 明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。
2. 依題示，地政士甲以詐騙之故意，持偽造之權利人乙的身分證明文件影本辦理抵押權設定登記，涉有下列違規：
(1) 違反法令執行業務：違反刑法詐欺罪及偽造文書罪相關規定。
(2) 明知為不實之證明文件而向登記機關申辦登記：持偽造身分證明文件影本辦理登記。
(二)違反地政士法第 27 條之罰則：
1. 依地政士法第 44 條規定，地政士違反第 27 條第 1 款、第 2 款、第 5 款、第 6 款者，應予停止執行業務或除名處分。
2. 本案地政士甲違反第 27 條第 1 款及第 6 款，按其情節應處以停止執行業務或除名之處分。
四、 90分鐘時間控制與臨場應變小技巧
1. 「土地法規」22.5分鐘作答節奏表（最後一節 11:10 - 12:40）
| 時間區段 | 配時（分鐘） | 動作重點 |
| 11:10 - 11:13 | 3分鐘 | 審題與列大綱：快速瀏覽4題，標出關鍵字，心算分配版面。 |
| 11:13 - 11:35 | 22.5分鐘 | 完成第1題 |
| 11:35 - 11:58 | 22.5分鐘 | 完成第2題 |
| 11:58 - 12:20 | 22.5分鐘 | 完成第3題 |
| 12:20 - 12:38 | 18分鐘 | 完成第4題（本題套用口訣快速輸出） |
| 12:38 - 12:40 | 2分鐘 | 最後總檢查：檢查題號有無寫錯、錯別字與漏答。 |
2. 臨場應變小技巧
字數控制：每題控制在 1～1.5 頁，切勿在一題上流連忘返。
忘記法條項次時：若忘記具體條號，可以寫「依地政士法相關規定...」，並精確寫出條文內容關鍵字，一樣能拿高分！
分點分項：善用標點與層級（一、(一)、1. (1)），讓閱卷老師在3秒內看到你的關鍵字。
五、 10:30 ~ 11:00 考前30分鐘濃縮字卡
卡片 1：地政士法第27條（禁止行為）
密碼：【法人招開要求不實】
內容：
法：違法執行業務
人：假藉人名義
招：不正招攬
開：宣傳開業/廣告
要求：要求規外酬金
不實：申辦不實文件
卡片 2：地政士法第44條（懲戒重罰）
密碼：【一二五六，直接出局】
處分：停止執行業務 或 除名
對應：第 27 條第 1、2、5、6 款
六、 考前最後 3 分鐘：花邑的極速神化複習
（11:07 監考老師發卷，預備鐘響起，花邑閉上雙眼在腦海深呼吸）
花邑的腦內劇場（3秒掃描）：
27條禁止行為？→ 【法人召開，要求不實】（法令、借名、招攬、廣告、酬金、不實文件）。
44條誰會被停業除名？→ 【一二五六，直接出局】（1違法、2借名、5違規酬金、6不實文件）。
心理建設：「時間很夠，一題22.5分鐘，看清題目，標題立刻下定，寫就對了！」
七、 考完後的慶功：高雄仁武烤鴨大快朵頤！
「噹——！考試結束，請停止作答！」
十二點四十分，最後一節「土地法規」鐘聲響起，花邑順利將最後一個句點完美落下。
走出考場，陽光普照。瀧音幸助早已在校門口等候，笑著問：「考得怎麼樣？」
「太順利了！第27條跟第44條我完全秒殺！」花邑興奮地跳了起來。
兩人立刻驅車前往位於高雄仁武的知名美食——「仁武烤鴨」！
看著剛出爐、皮薄香酥、肉汁四溢的烤鴨，搭配現做手作麵皮、甜麵醬與蔥段，花邑一口咬下，滿口油香，滿足地大喊：
「這三天的眼淚沒有白流！辛苦背口訣的回報，就是這盤世界上最好吃的仁武烤鴨啦！」
留言
張貼留言