114年地政士考試土地法規第二題市地重劃租賃關係不能達到原租賃之目的者
Ctl 設計的 114年地政士考試土地法規第二題地政士土地法規極速記憶術.pptx
劇場第一幕：考前噩夢——哭倒長城的花邑與瀧音幸助的救贖
「嗚哇哇哇——！瀧音！我背不起來啊！」
試場外的樹蔭下，花邑抱著厚重的土地法規講義，眼淚像開了閘的水龍頭一樣狂噴。
「平均地權條例第 63 條、63-1 條還有農發條例第 22 條！這三個條文又臭又長，到底是在講耕地還是建地？什麼 89 年 1 月 4 日前後分水嶺，還有什麼三分之一、一年租金……我已經連續大哭三天三夜，眼睛都腫成核桃了啦！最後一節土地法規我一定會崩潰啦！」
一旁的瀧音幸助嘆了一口氣，遞上一包面紙，眼神溫柔卻眼神堅定地按住花邑的肩膀：
「花邑，冷靜點！別把眼淚浪費在哭泣上，要哭也是等最後一節考完去吃肯德基的時候爽到哭！法條不是拿來硬背的，是用『故事』跟『口訣』吃進肚子裡的。聽好了，這 25 分是送分題，我現在就傳授你『極速記憶術』，把這些法條變成你的武器！」
一、法條精髓與搞笑口訣聯想記憶法
為了讓花邑徹底搞懂乙（耕地承租人）與丁（建地承租人）的權利差異，瀧音幸助將法條拆解成超有畫面感的搞笑情境：
1. 平均地權條例第 63 條（耕地重劃租約處理）：【註銷三分一】
條文核心：市地重劃致耕地租約目的不達，政府逕為註銷。
分配土地者：承租人向出租人請求公告土地現值 1/3 補償。
未分配土地者：補償地價出租人 2/3、承租人 1/3。
搞笑口訣：【耕地重劃，逕銷三分一，地主拿三分之二】
聯想故事：耕地的乙在田裡種田，政府開著重劃車過來直接把租約「逕銷（剪掉）」，乙大喊：「把我分割成三分之一帶走！剩下的三分之二留給地主甲！」
2. 農業發展條例第 22 條（89年修法分水嶺）：【老農1/3，新農1年金】
條文核心：89 年 1 月 4 日修法後新訂之農地租約終止，不適用平權 63 條給付 1/3 補償金之規定。
搞笑口訣：【八九一四切一刀，老農拿三分一，新農拿一年金】
聯想故事：89 年 1 月 4 日是一把刀（八九一四）。刀子砍下來：
老租約（89/1/4 前）：抱著舊法吃阿嬤留下來的蛋糕（拿 1/3 土地現值/地價）。
新租約（89/1/4 後）：只能拿一包「1 年份的乾糧（相當於 1 年租金補償）」（準用 63-1 條）。
3. 平均地權條例第 63-1 條（建地/其他出租土地）：【建地終止一年金，增減價值調租金】
條文核心：耕地以外之出租土地（如丁租建地），因重劃目的不達，承租人得終止租約，請求相當 1 年租金之補償。若僅增減利用價值，可請求變更租約及增減租金。應於分配結果確定之次日起 2 個月內 為之。
搞笑口訣：【建地丁終止，一包一年金，兩個月內要搞定】
聯想故事：建地承租人丁發現房子不能用了，氣得當場「終止」合約，摔桌子跟丙要「1 年份租金」補償，並且拍胸脯說：「這件事我們2 個月內算清楚！」
二、地政士實務應用深度探討
瀧音向花邑強調：「這些條文不只是考題，更是你考上地政士後每天要幫客戶算錢的救命公式！」
| 條文與情境 | 地政士實務處理重點與價值 |
平均地權條例第 63 條 （老農耕地租約） | 產權清理與補償金計算：在地政士辦理市地重劃區內的土地案件時，常遇到早期三七五減租或舊耕地租約。地政士需精確計算公告土地現值之 1/3，協助地主與承租人辦理註銷登記與補償分算，避免重劃後土地無法順利移轉或開發。 |
農業發展條例第 22 條 （新舊農地租約劃分） | 契約風險預防與時間點判讀：地政士接受委託處理農地租約時，首要審查簽約日期是否在 89 年 1 月 4 日之後。若為新約，地主收回時免給付 1/3 高額補償，僅需依 63-1 條給付 1 年租金，這能為地主客戶節省鉅額成本，或為承租人爭取合理權益。 |
平均地權條例第 63-1 條 （建地租約與除斥期間） | 除斥期間提醒與租金調整：建地重劃後，地政士需精確控管**「分配結果確定之次日起 2 個月」**除斥期間。若逾期未請求，承租人權利將受損。此外，若重劃後建地價值暴增或暴跌，地政士可協助雙方重新協議增減租金。 |
三、考試當天：時間節奏控制與考場臨場應變小技巧
1. 土地法規黃金時間分配表（總時間：90 分鐘，11:10 ~ 12:40）
地政士最後一節考試極度考驗作答節奏，每一題配分 25 分，時間極度緊迫：
【11:10 - 11:13】審題與列提綱（3 分鐘） ➔ 快速標記關鍵字（甲乙=耕地、丙丁=建地）
【11:13 - 11:35】第一題作答（22 分鐘）
【11:35 - 11:57】第二題作答（22 分鐘） ➔ 本題（平均地權 63、63-1、農發 22）
【11:57 - 12:19】第三題作答（22 分鐘）
【12:19 - 12:37】第四題作答（18 分鐘）
【12:37 - 12:40】檢查與補強（3 分鐘）
臨場應變技巧：
審題劃關鍵字：拿到考卷先圈出「甲乙=耕地」、「丙丁=建地」、「不能達到原租賃目的」。
寫錯不慌張：不要用修正帶塗掉整大段，用雙橫線劃掉並緊接下文，節省塗改時間。
時間到硬斷尾：單題時間超過 22 分鐘時，立刻寫下「綜上所述……」畫下句點，馬上跳寫下一題！
四、考前 30 分鐘與考前 3 分鐘速記字卡
1. 上午 10:30 - 11:00（考前 30 分鐘濃縮快速記憶複習字卡）
【卡片：市地重劃租約處理三部曲】
耕地（甲乙）：
政府逕為註銷租約。
分配土地：承租人向出租人領 1/3 現值補償。
未分配土地：地價補償 地主 2/3、承租人 1/3。
農發 22 條（時間分水嶺）：
89/1/4 前訂立：適用平權 63 條（領 1/3）。
89/1/4 後訂立：不適用平權 63 條 1/3 規定，改適用 63-1 條（領 1 年租金）。
建地/非耕地（丙丁）：
承租人得終止租約，請求相當 1 年租金補償。
利用價值增減：請求變更租約及增減租金。
期限：分配確定次日起 2 個月內。
2. 考前 3 分鐘速記版（預備鈴響前最後一眼）
【三秒極限口訣】
耕地＝逕銷 1/3（舊約 1/3，新約 1 年金）
建地＝終止 1 年金（2 個月內喊）
分水嶺＝890104 切一刀
五、劇場第二幕：考場上的花邑——解題思考與心路歷程
114 年地政士考試，上午 11:10，最後一節土地法規鐘聲響起。
花邑端坐在考場裡，深吸一口氣，翻開試題冊看到第二題：
【試題】 市地重劃範圍內，甲出租其私有之耕地給乙，丙將其建地出租給丁……若不能達到原租賃目的，乙、丁各自可主張何種權利？
花邑嘴角微微上揚，腦海中瞬間浮現瀧音幸助的畫面：
（花邑的大腦思考過程）
第一步：拆解人物與標的！
甲乙＝耕地！丙丁＝建地！
第二步：召喚乙（耕地）的口訣！
耕地重劃！政府「逕銷」！三分之一！
等等！農發 22 條「八九一四切一刀」！要區分 89 年 1 月 4 日前後！
舊約拿 1/3 現值/地價，新約拿 1 年租金！
第三步：召喚丁（建地）的口訣！
建地丁！平權 63-1 條！「建地丁終止，一包一年金，兩個月內搞定」！
第四步：控管時間！
現在是 11:35，我有 22 分鐘完整寫出架構，字跡要工整，分點分段！
花邑提筆疾書，順暢地寫下了極精簡又完美的申論作答架構。
六、申論題精簡寫法與標準答案擬答
申論題擬答
(一) 乙得主張之權利說明如下：
出租耕地之逕為註銷與補償：
依平均地權條例第 63 條規定，出租之私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。註銷後補償方式如下：
(1) 重劃後分配土地者：承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。
(2) 重劃後未受分配土地者：其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。
農業發展條例第 22 條之適用切割：
依農業發展條例第 22 條規定，89 年 1 月 4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，租賃關係終止時，不適用平均地權條例第 63 條給付三分之一補償金之規定。
結論（乙之主張）：
甲乙間為耕地租賃，乙得主張之權利視簽約時間而定：
(1) 若租約訂立於 89 年 1 月 4 日前：乙得向甲請求土地公告現值 1/3 之補償（或領取 1/3 之補償地價）。
(2) 若租約訂立於 89 年 1 月 4 日後：乙不得主張 1/3 補償，但得準用平權條例第 63-1 條規定，向甲請求相當 1 年租金之補償。
(二) 丁得主張之權利說明如下：
耕地以外出租土地（建地）之處理：
依平均地權條例第 63-1 條規定，耕地以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。
請求權時效（除斥期間）：
前項補償金之請求，應於重劃分配結果確定之次日起兩個月內為之。
結論（丁之主張）：
丙丁間為建地租賃，因重劃致無法達到目的，丁得向丙主張終止租約，並向丙請求相當一年租金之補償，且應於重劃分配結果確定之次日起二個月內為之。
七、劇場尾聲：考畢慶功宴——KFC 咔啦雞腿堡的香氣！
「當——當——當——！」
下午 12:40，最後一節土地法規考試結束的鐘聲響起！考場內響起一片合上試卷的聲音。
花邑收拾好筆袋，飛快地衝出考場。瀧音幸助早已在校門口等候，笑著問道：「怎麼樣，花邑？『八九一四切一刀』有用嗎？」
「太有用了！瀧音！」花邑興奮地跳起來，「我寫得順到不行，連 2 個月除斥期間跟 1/3 補償金全都完美寫上去了！時間還多出兩分鐘檢查！」
「很好！恭喜你打完這完美的一仗！」瀧音拍拍花邑的肩膀，「走吧，實現考前對你的承諾！」
半小時後，兩人坐在肯德基（KFC）的餐廳裡，桌上擺滿了剛出爐、炸得金黃酥脆的咔啦雞腿堡、香氣四溢的蛋撻與大杯冰可樂。
花邑大口咬下咔啦雞腿堡，咔滋咔滋的酥脆聲音與濃郁的肉汁在口中爆發開來，眼角流下了幸福的眼淚：
「嗚嗚嗚……咔啦雞腿堡太好吃啦！瀧音，這比背法條幸福一百倍啊！」
瀧音舉起可樂杯笑了笑：「辛苦了，未來的地政士花邑！這份合格的滋味，比什麼補償金都還要甜！」
主題：【地政士國考】極速法條記憶術：花邑與瀧音的土地法規大作戰
==========================
【整體風格】
輕小說動漫風格 (Light Novel Style)。色調溫暖、充滿活力。排版採用不規則斜線分割、對話框元素與手繪邊框。字體選用圓潤但清晰的黑體。每頁皆含有日系賽璐璐風格的逆光溫暖插圖。
==========================
【第 1 頁】
標題：地政士最後衝刺：土地法規極速記憶術
內容：主講人：瀧音幸助
助教：花邑
核心內容：平均地權條例與農發條例核心條文故事化記憶
排版：標題置於左上角，採傾斜30度設計。右側放置花邑抱著書大哭與瀧音拍肩安撫的半身插畫。下方放置副標題。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, light novel cover, a crying girl with school books and a calm handsome boy comforting her, sunset backlighting, warm lens flare, Japanese cel-shading, sparkling eyes.
--------------------------
【第 2 頁】
標題：第一幕：考前的崩潰與救贖
內容：「嗚哇哇哇！瀧音！我背不起來啊！」
地點：試場外樹蔭下
崩潰點：平均地權第63、63-1條、農發條例第22條
關鍵：法條不是硬背，是用故事跟口訣吃進肚子裡！
排版：採用多邊形切分畫面。左邊呈現花邑哭腫成核桃的眼睛近寫。右邊是瀧音遞面紙的特寫。文字散落在畫面不規則處。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime girl with swollen eyes crying, holding thick law books, boy handing a tissue, tree shade background, warm sunlight filtering through leaves, high quality cel-shading.
--------------------------
【第 3 頁】
標題：平均地權條例第 63 條：【註銷三分一】
內容：耕地重劃租約處理：
1. 核心：市地重劃致耕地租約目的不達，政府逕為註銷。
2. 補償：
- 分配土地者：請求土地現值 1/3 補償。
- 未分配土地者：補償地價地主 2/3、承租人 1/3。
口訣：【耕地重劃，逕銷三分一，地主拿三分之二】
排版：中間大區塊放置法條重點，右下角有一個圓形對話框放置搞笑口訣。背景是重劃車將租約剪掉的Q版插畫。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Chibi anime style, a construction tractor 'cutting' a contract paper, a farmer holding a 1/3 piece of cake, vibrant colors, clean lines.
--------------------------
【第 4 頁】
標題：農業發展條例第 22 條：【八九一四切一刀】
內容：89年修法分水嶺：
- 老租約 (89/1/4前)：適用平權 63 條（拿 1/3）。
- 新租約 (89/1/4後)：不適用 1/3，僅拿 1 年租金（準用 63-1 條）。
口訣：【八九一四切一刀，老農拿三分一，新農拿一年金】
排版：畫面中央畫一把巨大的光劍(89/1/4)將畫面劈成兩半。左邊是老農拿蛋糕，右邊是新農拿乾糧。文字分別放在兩側。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, a glowing sword cutting the date '2000.01.04' in the air, old farmer and young farmer on opposite sides, dynamic composition, warm backlighting.
--------------------------
【第 5 頁】
標題：平均地權條例第 63-1 條：【建地一年金】
內容：建地/非耕地租約處理：
- 權利：承租人得終止租約，請求 1 年租金補償。
- 調整：價值增減可請求變更租金。
- 時效：分配確定次日起 2 個月內。
口訣：【建地丁終止，一包一年金，兩個月內要搞定】
排版：左側文字重點，右側插圖顯示一個生氣的承租人(丁)摔桌子討要一包金幣。背景有2個月倒數的時鐘感。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime character slammed table, angry but cute expression, holding a bag of money labeled '1 year rent', a clock showing 2 months limit in the background, cel-shading.
--------------------------
【第 6 頁】
標題：地政士實務應用 (I)：老農耕地處理
內容：條文：平權 63 條
地政士價值：產權清理與補償金計算。
協助地主與承租人計算 1/3 現值，辦理註銷登記，確保重劃後土地順利開發。
排版：採用專業感稍強的網格式排版，但邊框維持手繪風格。左下角有瀧音戴眼鏡專業講解的插圖。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Handsome anime boy wearing glasses, pointing at a blueprint and documents, professional office background, warm sunlight from window, translucent eyes.
--------------------------
【第 7 頁】
標題：地政士實務應用 (II)：新舊租約判讀
內容：條文：農發 22 條
地政士價值：契約風險預防。
首要審查簽約日期是否在 89/1/4 後，協助地主節省 1/3 鉅額補償成本。
排版：中間放置一個放大鏡聚焦在日期上的插圖。文字環繞在放大鏡周圍，採放射狀排版。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime hands holding a magnifying glass over a contract, focusing on the date, soft glowing lighting, detailed paper texture.
--------------------------
【第 8 頁】
標題：地政士實務應用 (III)：建地除斥期間
內容：條文：平權 63-1 條
地政士價值：時效控管。
精確控管「分配結果確定次日起 2 個月」除斥期間，保護承租人權利不因逾期受損。
排版：右側放置一個帶有警示感的Q版鬧鐘插圖，文字放在左方的大型對話框內。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Chibi anime alarm clock with a 60-day countdown, warning signs, vibrant colors, light novel aesthetic.
--------------------------
【第 9 頁】
標題：土地法規黃金時間分配表
內容：總時間：90 分鐘 (11:10 - 12:40)
1. 11:10-11:13 審題 (3分鐘)
2. 11:13-11:35 第一題 (22分鐘)
3. 11:35-11:57 第二題 (22分鐘)
4. 11:57-12:19 第三題 (22分鐘)
5. 12:19-12:37 第四題 (18分鐘)
6. 12:37-12:40 檢查 (3分鐘)
排版：使用色彩鮮艷的時間軸或進度條呈現。每一格標註時間與任務。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：A colorful timeline floating in space, glowing numbers, anime-style aesthetic, soft backlighting.
--------------------------
【第 10 頁】
標題：考場應變與臨場技巧
內容：1. 劃關鍵字：甲乙=耕地、丙丁=建地。
2. 寫錯不慌：雙橫線劃掉緊接下文，不浪費修正帶時間。
3. 硬斷尾：時間一到立刻「綜上所述…」結尾，跳下一題！
排版：三宮格漫畫風格，分別呈現審題、劃線、與斷尾的動作特寫。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Three manga panels showing anime hand writing fast, crossing out a line, and checking a watch, dynamic motion lines.
--------------------------
【第 11 頁】
標題：考前 30 分鐘：快速複習字卡
內容：【市地重劃租約處理】
- 耕地：政府逕銷。1/3 補償。
- 農發22：89/1/4 分水嶺。舊1/3，新1年金。
- 建地：終止租約。1年金補償。2個月內請求。
排版：模擬卡片設計，中間為文字，邊框裝飾精美花紋。背景是花邑在考場前苦讀的背影。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime girl standing in front of exam hall entrance, holding a small card, morning sunlight, soft bokeh background.
--------------------------
【第 12 頁】
標題：考前 3 分鐘：三秒極限口訣
內容：1. 耕地＝逕銷 1/3 (舊1/3，新1年金)
2. 建地＝終止 1年金 (2個月內喊)
3. 分水嶺＝890104 切一刀
排版：極簡設計。黑底白字或深藍色底，文字巨大。畫面中間有一道閃光。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Graphic design style, high contrast, glowing Japanese text in the center of a flash of light, anime aesthetic.
--------------------------
【第 13 頁】
標題：申論擬答架構：乙之權利 (耕地)
內容：1. 依平權§63，耕地重劃目的不達者，政府逕為註銷。
2. 區分簽約時間：
- 89/1/4前：請求公告現值 1/3。
- 89/1/4後：準用§63-1，請求 1 年租金。
排版：左側為花邑自信解題的插圖，右側為結構化的申論答案。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime girl smiling confidently while writing, pen tip glowing, dust particles in sunbeams, light novel style.
--------------------------
【第 14 頁】
標題：申論擬答架構：丁之權利 (建地)
內容：1. 依平權§63-1，建地重劃目的不達者，丁得終止租約。
2. 請求相當 1 年租金之補償。
3. 除斥期間：應於分配結果確定次日起 2 個月內為之。
排版：延續上一頁風格，背景呈現答題紙的質感。文字清晰排列。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Close up of anime writing on a paper, beautiful handwriting, soft focused background, warm lighting.
--------------------------
【第 15 頁】
標題：劇場尾聲：合格的滋味是甜的！
內容：考試結束！
花邑與瀧音在 KFC 慶功。
「咔啦雞腿堡比法條幸福一百倍啊！」
瀧音：「辛苦了，未來的地政士花邑！」
排版：全版插圖。花邑大口吃漢堡，眼角流下幸福的淚水。瀧音在旁笑著拿可樂。文字置於下方透明橫條。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime girl eating a fried chicken burger happily, tears of joy, boy holding a soda cup, KFC restaurant background, sunset light, warm atmosphere, sparkling eyes.
留言
張貼留言