114年地政士考試土地登記實務第二題建物辦理合併登記
二、建物 A 欲與建物 B 辦理合併登記，其需符合那些要件？如建物A只有一部分與B合併，且兩建物所有權人不同，應如何決定權利範圍？建物A同時設定有抵押權與不動產役權，則分別應如何處理？其合併後之建號，又應如何處理？（25 分）
114年地政士土地登記實務第二題：解題觀念、實務相關性與應變技巧
解題觀念與架構解析
本題配分 25 分，核心考點在於建物合併的實體與程序要件、權利範圍之確定機制、他項權利（抵押權與不動產役權）的配套處理以及合併後建號之編列規則。
爭點一（要件）： 劃清「權利狀態」（須已辦畢所有權登記）與「空間狀態」（位置相連，包含前後、左右、上下）。
爭點二（權利範圍）： 區分「共有協議」與「法定面積比例計算」之主從關係。
爭點三（他項權利）： 區分抵押權（須附所有權人與抵押權人協議書，例外共同抵押無縮減者免附）與不動產役權（須附不動產役權人同意書）之文件要求。
爭點四（建號處理）： 採「採最前建號保留原則」，維護地籍資料編號之連續性與一致性。
地政士業務相關性
在不動產地政士實務中，建物合併常見於下列場景：
老屋改建與連棟合併： 業主購入相鄰兩棟獨立透天厝，欲打通做商業使用，申辦建物合併以簡化產權管理。
建商分戶整合： 買方一次購入同樓層相鄰兩戶（如 A1 與 A2）或上下樓層（複式樓層），要求將產權合併為單一建號，減少未來的房屋稅繳款單數量與管理費計算複雜度。
抵押權實務： 若兩戶建物原本各自向不同銀行設定抵押，地政士在辦理合併前，必須協助屋主協調銀行簽署抵押權協議書，否則地政機關將予以退件。
考場臨場應變技巧
若在考場一時緊張忘記法條具體項次或細節文字：
核心原則優先： 記住「物權變動須兼顧他項權利人權益」。涉及負擔（抵押權、役權）必定需要權利人「協議」或「同意」。
邏輯推導建號： 刪除建號時，必定是「留舊不留新、留前不留後」，記住保留最前面一個建號即可，避免寫出「重新編列新建號」的錯誤答案。
『花邑』專屬爆笑記憶口訣與超強聯想記憶法
地籍測量實施規則第 290 條與第 291 條是土地登記實務的必考常客，考生『花邑』在『瀧音幸助』的特別指導下，發明了以下極致爆笑的圖像聯想口訣：
口訣一（290條全覽）：【畢連前後上下，異協面比，抵協役同】
口訣二（291條建號）：【老大留下，小弟砍光】
1. 地籍測量實施規則第 290 條（合併要件與他項權利處理）
【畢連前後上下】（要件）
聯想故事： 「畢」業的「連」長，可以在「前後左右、上下」擺佈士兵。
法條對應： 辦畢所有權登記、位置相連（含前後、左右、上下相毗鄰）。
【異協面比】（權利範圍）
聯想故事： 兩個「異」形在討論「協」商，談不攏就「面」對面「比」大小。
法條對應： 所有權人不同（異）時，原則全體協議；無協議時，按合併前各棟面積與總面積之比計算。
【抵協役同】（他項權利）
聯想故事： 「抵」抗「協」會的人，去當「役」男都「同」意。
法條對應： 設定有抵押權者，附所有權人與抵押權人協議書（同債無縮免附）；設定有不動產役權者，附不動產役權人同意書。
2. 地籍測量實施規則第 291 條（建號處理）
【老夫保留，小弟刪除】
聯想故事： 黑道老大幫派合併，只保留「最老的頭目號碼」，其他小弟的號碼通通刪除洗掉！
法條對應： 保留合併前之最前一建號，其他建號予以刪除，不得使用。
考場情境模擬：花邑的淚水、瀧音幸助的救援與 22.5 分鐘戰術
一、 崩潰與重生：大哭三天三夜的經典場面
當考前模擬考第一次出現這題時，花邑看著題目上密密麻麻的「部分合併、權利範圍比例、抵押權加不動產役權」，整個人腦袋一片空白。
當晚回到家，花邑蹲在書房角落大哭三天三夜：「嗚嗚嗚！這個法條文字這麼長，又分第一項、第二項、第三項第一款第二款！我根本記不住！我今年地政士要落榜了啦！」
就在花邑哭到眼睛腫得像泡泡眼、準備放棄考試時，瀧音幸助遞上一杯熱可可，溫柔卻堅定地按住她的肩膀： 「花邑，別哭。地政士考試考的不是死記硬背，而是法條的運作邏輯。你看，合併要不要相連？當然要！不同人合併要不要協議？協議不成按面積比，這不是很公平嗎？抵押權牽涉到錢，所以要協議；不動產役權只是使用，所以只要同意。只要用『畢連前後上下，異協面比，抵協役同』這八個字，你就贏了！」
花邑擦乾眼淚，看著瀧音幸助畫在白板上的聯想圖像，眼神瞬間重新燃起鬥志！
二、 90 分鐘的時間戰術與心態建設
地政士考試『土地登記實務』於星期日上午 9:00 至 10:30 舉行，考試時間僅有短短 90 分鐘，需處理 4 題申論題。
【土地登記實務戰鬥節奏分配表】
┌──────────────┬───────────────────────────────┬────────────────────────┐
│ 時間階段 │ 執行任務 │ 控制要點 │
├──────────────┼───────────────────────────────┼────────────────────────┤
│ 09:00 - 09:02│ 審題與標註口訣（配速關鍵） │ 快速瀏覽4題，寫下口訣短語│
│ 09:02 - 09:24│ 第一題作答 │ 限時 22.5 分鐘 │
│ 09:24 - 09:46│ 第二題作答（本題焦點） │ 限時 22.5 分鐘 │
│ 09:46 - 10:08│ 第三題作答 │ 限時 22.5 分鐘 │
│ 10:08 - 10:30│ 第四題作答與檢查 │ 限時 22.5 分鐘 │
└──────────────┴───────────────────────────────┴────────────────────────┘
花邑在考場應試（09:24 - 09:46）的思考心路歷程：
09:24 看到第二題： 「第一問：合併要件！關鍵字：畢連前後上下！第二問：不同人部分合併！關鍵字：異協面比！第三問：抵押權與役權！關鍵字：抵協役同！第四問：建號！關鍵字：老夫保留！」
09:25 心態建立： 花邑深呼吸一口氣：「瀧音幸助說過，申論題一題只有 22.5 分鐘，標題一定要明確，直接開門見山，不要寫廢話！」
09:26 開始下筆： 迅速在考卷上架構四大標題，精準將口訣還原為標準法條條文。
考前黃金 30 分鐘複習字卡與考前 3 分鐘超濃縮版
星期日上午 08:20 - 08:50（考前 30 分鐘黃金字卡）
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【地政士考前黃金字卡：建物合併篇】（卡片號碼：TR-290）
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★ 法規依據：地籍測量實施規則第 290 條、第 291 條
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一、合併要件【口訣：畢連前後上下】
1. 須辦畢所有權登記。
2. 位置相連（包括左右、前後或上下相毗鄰）。
二、權利範圍決定【口訣：異協面比】
1. 原則：檢附全體所有權人協議書（協議定之）。
2. 例外：無協議者，按合併前各該棟建物面積與總面積之比計算。
三、他項權利處理【口訣：抵協役同】
1. 抵押權：檢附所有權人與抵押權人協議書。
（例外：擔保同一債權且未涉權利範圍縮減者免附）。
2. 不動產役權：檢附不動產役權人同意書。
四、合併後建號【口訣：老夫保留，小弟刪除】
保留合併前之「最前一建號」，其餘建號刪除不得使用。
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星期日上午 08:57（預備鈴響前 3 分鐘超濃縮極致版）
【3秒目視極致版】 290條： 畢連前後上下 ➔ 異協面比 ➔ 抵協役同（同債無縮免） 291條： 留最前建號，其餘刪除！
考生『花邑』申論題精簡滿分寫法示範
答：
(一) 建物合併之要件：
辦理建物合併，應以辦畢所有權登記、位置相連之建物為限。（地籍測量實施規則第 290 條第 1 項）
前項所定之位置相連，包括建物間左右、前後或上下之位置相毗鄰者。（地籍測量實施規則第 290 條第 2 項）
(二) 建物部分合併且所有權人不同，決定權利範圍之方式：
原則：應檢附全體所有權人之協議書，依協議定之。
例外：無協議時，各所有權人之權利範圍，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。（地籍測量實施規則第 290 條第 3 項第 1 款）
(三) 設定有抵押權與不動產役權之處理方式：
設定有抵押權者： 應檢附建物所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數建物上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。（地籍測量實施規則第 290 條第 3 項第 2 款）
設定有不動產役權者： 應檢附該不動產役權人之同意書。（地籍測量實施規則第 290 條第 3 項第 3 款）
(四) 合併後建號之處理方式： 建物合併，除保留合併前之最前一建號外，其他建號應予刪除，不得使用。（地籍測量實施規則第 291 條）
114年地政士考試｜土地登記實務第二題
花邑的「建物合併大災難」：用爆笑口訣攻克地籍測量實施規則第290、291條
申論題精簡寫法
一、建物合併之要件
依地籍測量實施規則第290條，辦理建物合併，應以已辦畢所有權登記且位置相連之建物為限。所稱位置相連，包括建物間左右、前後或上下位置相毗鄰者。申請時應填具申請書，並檢附合併位置圖說。
二、建物部分合併且所有權人不同之權利範圍
依同規則第290條規定，各所有權人之權利範圍，除另有協議並檢附全體所有權人協議書外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積總和之比計算。
三、抵押權及不動產役權之處理
（一）抵押權：應檢附建物所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數建物上設定抵押權，且未涉及權利範圍縮減者，不在此限。
（二）不動產役權：應檢附不動產役權人之同意書。另設定典權者，亦應檢附典權人之同意書。
四、合併後建號之處理
依同規則第291條，建物合併後，除保留合併前最前一建號外，其餘建號應予刪除，不得使用。
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主題：114年地政士土地登記實務：建物合併的奇幻通關冒險
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【整體風格】
採用鮮明網點背景與強烈對比的【漫畫對話風格】。每一頁都像是一張精美的繪本或漫畫分鏡。主講者 每一頁都會以動態姿態及配合內容加上合適的道具配件參與其中，不要改動原始視覺設定。
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【第 1 頁】
標題：建物合併：解題觀念與應變技巧全攻略
內容：地政士土地登記實務第二題：實務相關性與爆笑記憶法
排版：標題置於中央，主講者穿著帥氣正裝，手持教鞭指向標題，背景有放射狀集中線。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker as a professional instructor in a comic book style, wearing a suit, holding a pointer stick, central composition, explosive manga background lines, vibrant colors, comic halftone dots.
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【第 2 頁】
標題：
內容：深夜的書房，花邑看著堆積如山的法條，眼淚像瀑布一樣噴湧而出：「嗚嗚嗚！這條文也太長了吧！我一定會落榜啦！」
排版：大圖比例，主講者以遞手帕的安慰姿態出現在側邊。內容文字放入心碎形狀的對白框。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker offering a handkerchief, standing next to a crying student character 'Hana-e' overwhelmed by giant law books, comic book style, waterfall tears, dramatic expression, halftone background.
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【第 3 頁】
標題：
內容：就在此時，瀧音幸助帶著一杯發光的熱可可現身：「別哭！地政士考的是邏輯，不是死背！」
排版：放射狀背景，主講者化身為神祕軍師，手中端著一杯冒煙的熱可可。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker as a mysterious mentor holding a glowing cup of cocoa, heroic manga pose, sparkling effects, comic book aesthetics, bold lines.
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【第 4 頁】
標題：
內容：今天的主題是「建物合併」。我們要把複雜的規則變成超強口訣！
排版：跨頁感大圖。主講者雙手展開，周圍環繞著「建物合併」的立體文字標誌。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker with arms wide open, large 3D text 'BUILDING CONSOLIDATION' floating, pop art style, vibrant orange and blue contrast, halftone dots.
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【第 5 頁】
標題：
內容：爭點一：合併的實體要件。你要記住第一個口訣：【畢連前後上下】。
排版：漫畫分鏡感。主講者穿著畢業袍，手指上方。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker wearing a graduation cap and gown, pointing upwards, comic book grid layout, bright yellow background, action lines.
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【第 6 頁】
標題：
內容：想像一個「畢」業的「連」長，可以在「前後左右、上下」隨意擺佈士兵。這就是位置相連！
排版：主講者化身Ｑ版連長，指揮著方塊士兵。文字放在圓型對白框。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker as a cute chibi military captain commanding square building blocks, arrows pointing up, down, left, right, front, back, comic style, grid paper background.
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【第 7 頁】
標題：
內容：法條解析：須「辦畢」所有權登記，且「位置相連」（含前後、左右、上下）。
排版：重點放大。主講者手拿巨大放大鏡觀察法條文字。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker holding a giant magnifying glass looking at legal text, comic book style, high contrast, spotlight effect.
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【第 8 頁】
標題：
內容：爭點二：權利範圍。不同人合併怎麼辦？記住口訣：【異協面比】。
排版：主講者站在天平中間，兩邊放著不同的房子。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker balancing on a giant scale with different houses on each side, manga style, dramatic shadows, 'VS' text in background.
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【第 9 頁】
標題：
內容：兩個「異」形在討論「協」商，談不攏就「面」對面「比」大小！
排版：主講者在兩個可愛異形中間擔任裁判。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker as a referee between two funny alien monsters arguing, comic speech bubbles, vibrant colors, halftone patterns.
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【第 10 頁】
標題：
內容：法條解析：原則檢附全體協議書；無協議者，按合併前建物「面積比例」計算。
排版：右側主講者手拿計算機。文字置於左側大區塊。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker with a giant calculator, percentage symbols floating, modern comic design, clean lines, bold typography.
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【第 11 頁】
標題：
內容：爭點三：他項權利處理。口訣是：【抵協役同】。
排版：主講者穿著警探服裝，手拿手銬（代表抵押）。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker dressed as a detective, holding handcuffs and a scroll, comic book detective noir style, halftone shading.
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【第 12 頁】
標題：
內容：「抵」抗「協」會的人，去當「役」男都「同」意！
排版：主講者化身為教官，看著排隊的士兵。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker as a drill sergeant, soldiers in line agreeing, comic panel, funny expressions, bold 'YES' in background.
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【第 13 頁】
標題：
內容：抵押權：需附所有權人與抵押權人協議書（同債無縮減者免附）。
排版：主講者拿著一張蓋有紅色大印章的合約書。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker holding a legal contract with a huge red stamp, comic book style, dramatic lighting, vivid red and white.
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【第 14 頁】
標題：
內容：不動產役權：只需檢附不動產役權人的「同意書」。
排版：主講者做出「OK」的手勢。背景是溫暖的網點。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker making an 'OK' hand gesture, friendly expression, glowing aura, comic book pattern background.
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【第 15 頁】
標題：
內容：最後一個爭點：建號處理。口訣：【老夫保留，小弟刪除】。
排版：主講者穿著黑道老大的披風，背景是許多數字。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker as a mafia boss with a cape, numbers floating around, epic manga style, dark and gold theme.
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【第 16 頁】
標題：
內容：黑道老大合併幫派，只留最老的頭目號碼，其餘通通砍掉！
排版：主講者揮動武士刀，斬斷其餘數字。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker swinging a katana cutting numbers in half, action lines, explosive comic effect, monochromatic with red accents.
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【第 17 頁】
標題：
內容：法條解析：保留合併前之「最前一建號」，其餘建號予以刪除。
排版：主講者指著數字「001」，其餘數字變灰淡出。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker highlighting number '001', other numbers fading away, comic book visual storytelling, high contrast.
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【第 18 頁】
標題：
內容：實務運用：老屋改建、建商分戶整合、抵押權協調，這都是地政士的賺錢關鍵！
排版：主講者手拿金幣與房屋模型。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker holding gold coins and house models, business professional comic style, wealth symbols, blue background.
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【第 19 頁】
標題：
內容：考場應變：忘記法條怎麼辦？記住「物權變動須兼顧他人權益」！
排版：主講者指著太陽穴做出思考狀。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker pointing to brain, thoughtful expression, lightbulb icon appearing, bright comic style.
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【第 20 頁】
標題：
內容：現在進入「戰鬥節奏分配」。90 分鐘要寫 4 題，每題只有 22.5 分鐘！
排版：主講者手拿巨大的懷錶，指針快速旋轉。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker holding a giant pocket watch, ticking sound effects in comic text, intense atmosphere, halftone dots.
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【第 21 頁】
標題：
內容：09:00 - 09:02 審題：快速寫下口訣短語。這是你的作戰地圖！
排版：主講者在黑板上迅速書寫口訣。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker writing fast on a chalkboard, chalk dust flying, kinetic motion lines, manga style.
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【第 22 頁】
標題：
內容：09:24 看到第二題：花邑冷靜下來，口訣在腦中炸裂！
排版：主講者手拿雷射光指著題目。背景是雷電。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker with lightning in the background, focused eyes, intense energy, comic book action panel.
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【第 23 頁】
標題：
內容：「畢連前後上下！異協面比！抵協役同！老夫保留！」花邑開始瘋狂作答！
排版：主講者化身為千手觀音，同時拿著多支筆。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker with multiple arms writing rapidly, speed lines, ink splashing, dynamic manga composition.
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【第 24 頁】
標題：
內容：考前黃金 30 分鐘複習字卡：【地政士考前黃金字卡：建物合併篇】。
排版：主講者拿著一張發光的金色卡片。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker presenting a glowing golden card, epic fantasy comic style, sparkles, high saturation.
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【第 25 頁】
標題：
內容：一、合併要件：畢連前後上下。二、權利範圍：異協面比。
排版：主講者做出手勢「1」和「2」。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker showing fingers, clean layout, large bold text, pop art style background.
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【第 26 頁】
標題：
內容：三、他項權利：抵協役同。四、建號處理：老夫保留。
排版：主講者做出手勢「3」和「4」。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker showing fingers, symmetric composition, comic book style, bold primary colors.
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【第 27 頁】
標題：
內容：預備鈴響前 3 分鐘：閉上眼，讓口訣變成一段旋律。
排版：主講者閉目冥想，周圍圍繞著音符。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker meditating, floating in a peaceful void, music notes made of law text, serene comic atmosphere.
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【第 28 頁】
標題：
內容：「我做到了！」花邑交卷的那一刻，眼中閃爍著自信的光芒。
排版：主講者與花邑在考場門口擊掌。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker high-fiving student character, sunset background, triumphant pose, classic manga ending scene.
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【第 29 頁】
標題：
內容：地政士證照就在不遠處！只要掌握邏輯與口訣，你就是下一個滿分考生！
排版：主講者手拿地政士證書，背景是櫻花落下的畫面。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker holding a certificate, cherry blossoms falling, celebratory manga style, bright and hopeful.
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【第 30 頁】
標題：
內容：祝大家金榜題名！我們在成功的頂端見！
排版：主講者站在山頂大聲呼喊。畫面上方有巨大的「THE END」字樣。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Main Speaker standing on a mountain peak, sunset, shouting with joy, large 'THE END' in comic font, epic finale.
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