114年度不動產經紀人民法概要申論題第一題默示分管契約
一、甲為某公寓五樓住戶，該公寓之屋頂平台係屬全體十戶區分所有權人按其應有部分共有。甲於20多年前在屋頂平台上增建一處鋼構加蓋房屋，自用作倉庫與晾衣之用。歷年來其他區分所有權人均未對此提出異議。乙於2年前購得該公寓的四樓房屋後，發現該屋頂平台被甲占用，遂主張系爭增建物妨礙其共有物使用，請求甲拆除該增建物並返還占用部分予全體共有人。甲則抗辯稱：其占用屋頂平台已逾 20 年，其他共有人均未反對，已成立默示分管契約，而該分管契約對後來的買受人乙也有拘束力，故乙不得請求拆除或返還。試問，誰的主張有理由？（25 分）
114 年度不動產經紀人民法概要第一題：五步學習法精準打擊
這一題的關鍵，不是背出民法第 826 條之 1，也不是看到「20 多年」就直接認定甲有權繼續使用屋頂，而是要依序解決三個問題：
甲與其他共有人之間，是否成立默示分管契約？
即使分管契約成立，該契約能否拘束後來買受房屋的乙？
乙能否依民法第 767 條、第 821 條請求拆除增建物、返還共有物？
這三個問題就是本題的得分主軸。
不過，你提供的教材有一個必須修正的地方：不能只因為乙買房時「應該看過屋頂」，就直接認定乙屬於惡意受讓人，也不能只因增建發生在 20 多年前，就直接排除民法第 826 條之 1 的適用。 必須區分契約成立時間、法規施行時間、受讓時間，以及題目是否提供足以認定乙知情的事實。
以下按照五步學習法，把本題拆成「理解、推理、翻譯、輸出、回想」五個階段。
STEP 1｜為什麼：找出出題老師真正要考的法律問題
為什麼要區分這三層？
因為「甲使用很久」和「甲有權使用」是兩件不同的事。
使用超過 20 年，不當然取得屋頂平台的所有權。
其他共有人長期未反對，不當然成立分管契約。
即使分管契約成立，也不當然表示該契約一定能拘束後來的買受人。
如果甲確實有可對抗乙的使用權源，乙就不能只因自己也是共有人，便當然要求甲拆除。
考場第一個原則：先處理權源，再處理請求權。
本題考點配置
爭點 | 必須寫出的關鍵詞 |
|---|---|
默示分管契約 | 使用範圍、客觀行為、相互容忍、默示意思表示 |
契約對受讓人效力 | 釋字第 349 號、民法第 826 條之 1、適用時點 |
物上請求權 | 民法第 767 條、第 821 條、占有是否有正當權源 |
涵攝與結論 | 題目明示的事實、證據不足之處、法律效果 |
STEP 2｜我來設計：如果我是立法者，會怎麼解決？
這一步不是憑感覺猜答案，而是先把法律制度的目的想清楚，再回到現行法確認答案。
情境一：甲使用屋頂 20 多年，是否就有權繼續使用？
假設十戶住戶共同擁有屋頂平台。
甲長期使用其中一部分，搭建倉庫。
其他住戶都沒有表示反對。
但沒有書面協議，也沒有明確的分管決議。
請問：法律是否應認為甲已經取得專用權？
不能直接回答「是」。
默示意思表示可以透過行為成立，但必須依具體情況，足以認定當事人確有相應的意思表示。沉默本身不等於同意，長期沉默也不是自動成立分管契約的法定公式。
因此，應觀察：
是否有可辨認的使用範圍劃分。
其他共有人是否以行為表現出接受該安排。
整體情況是否足以認定共有人具有分管的共同意思。
情境二：如果分管契約成立，後來買房的乙一定要遵守嗎？
這是本題真正的第二道關卡。
釋字第 349 號指出，分管契約原則上屬於債權契約；對於不知悉、也無從得知該契約的善意受讓人，不能一概主張其仍受拘束。
因此，不能把「乙買房時應該看過屋頂」當成已經證明乙知情的事實。是否知悉或可得而知，仍須依題目所提供的證據判斷。
情境三：如果甲沒有可對抗乙的合法使用權源呢？
這時才進入物上請求權的分析：
民法第 767 條：所有權人得在法定要件具備時，請求返還所有物、除去妨害或防止妨害。
民法第 821 條：各共有人得為全體共有人之利益，就共有物全部為本條所定的請求；但回復共有物的請求，應為全體共有人之利益為之。
本題乙請求拆除增建物並返還占用部分，必須確認其請求權基礎及甲有無合法占有權源，不能只背出條文號碼便直接下結論。
STEP 3｜白話翻譯：把整題變成一個法律故事
想像你是這棟公寓的法官。
故事第一幕：老住戶的倉庫
甲在屋頂搭了鋼構倉庫，長年拿來放東西、曬衣服，其他人多年沒有反對。
你要問：這是單純放任，還是大家真的同意由甲專用？
故事第二幕：新住戶來了
乙買下四樓後，發現屋頂被占用，要求拆除。
你要問：原共有人之間即使有分管約定，乙是否也必須遵守？
故事第三幕：查清法律關係
你必須查明分管契約是否成立、是否登記、何時成立，以及乙是否知悉或可得而知。
不能只看甲使用了多久，就認定甲一定有權占用。
把故事翻譯成考場語言
記住這組對應關係：
白話問題 | 法律用語 |
|---|---|
大家不反對，是不是同意？ | 默示意思表示、默示分管契約之成立 |
新住戶是否必須遵守？ | 分管契約對特定受讓人的效力 |
有沒有去登記？ | 民法第 826 條之 1 的登記要件 |
乙能不能要求拆除？ | 民法第 767 條、第 821 條之適用 |
這樣做的好處是：考場上即使題目換成地下室、停車位、庭院或其他共有空間，你仍能辨認出相同的法律結構。
STEP 4｜關書輸出：直接練成 25 分申論答案
這是整套方法中最重要的一步。以下先提供一份可以在考場上運用的擬答，再說明每一段為什麼能得分。
一、考場擬答範例
一、甲與其他共有人間是否成立默示分管契約？
按共有物分管契約，係共有人約定共有物之使用、收益及管理方式，並由共有人依約分別占有使用其特定部分。分管契約不以明示為限，亦得依當事人之行為及其他客觀情事，認定有默示意思表示而成立。惟單純沉默或長期未提出異議，尚不當然等於同意，仍應綜合使用範圍是否明確、共有人間互動情形及其他客觀事實，判斷是否足以認定有分管之共同意思。
本題甲於屋頂平台增建鋼構房屋，自用作倉庫及晾衣之用，其他共有人長期未提出異議，固可作為判斷默示分管契約是否成立之事實，但仍須進一步判斷是否足以認定全體相關共有人有將該部分交由甲專用之合意，不得僅以占用逾二十年即逕認契約成立。
二、分管契約是否拘束後來買受之乙？
按民法第 826 條之 1 第 1 項，不動產共有人間關於共有物使用、管理等之約定或決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力。因此，分管契約是否經登記，為判斷其能否依本項對受讓人發生效力的重要因素。
又依司法院釋字第 349 號解釋，共有物分管契約原則上屬債權契約，若應有部分之受讓人不知悉該契約，且無可得而知之情形，不應一概使其受拘束。故本題尚應查明分管契約之成立及登記情形、相關法律之適用時點，以及乙於買受時是否知悉或可得而知該分管安排。
本題僅記載甲長期使用屋頂及其他共有人未提出異議，並未明示分管契約已經登記，亦未明示乙於買受時已知悉或可得而知分管契約之存在。不得僅因乙購買公寓，即推定其必然知情，仍應依具體證據判斷。
三、乙得否請求甲拆除增建物並返還占用部分？
按民法第 767 條，所有權人於法定要件具備時，得請求返還所有物、除去妨害或防止妨害；依同法第 821 條，各共有人亦得為全體共有人之利益，就共有物全部為本條所定之請求，但回復共有物之請求應為全體共有人之利益為之。
本題屋頂平台為十戶區分所有權人按應有部分共有，乙既為該公寓四樓房屋之買受人，原則上具有共有人地位。但乙能否請求甲拆除增建物及返還占用部分，仍須視甲是否具有得對抗乙之合法占有權源而定。
四、結論
甲占用屋頂平台逾二十年，且其他共有人未提出異議，尚不足以當然證明默示分管契約成立；即使契約成立，亦須進一步判斷其是否經登記，或依相關法規及釋字第 349 號解釋得對乙發生拘束力。依題示事實，尚無從直接認定乙必須受該分管契約拘束。若甲不能證明其具有得對抗乙之合法占有權源，乙即得於法定要件具備時，依民法第 767 條、第 821 條請求除去妨害及為全體共有人利益返還共有物；反之，若甲能證明有得對抗乙之合法權源，則應依該權源之範圍判斷乙之請求是否有理由。
二、這份答案的得分設計
三、考場時間分配：22 分鐘
時間 | 任務 |
|---|---|
0–3 分鐘 | 圈出「20 多年」「未異議」「後來買受」「拆除返還」 |
3–6 分鐘 | 列出默示契約、受讓效力、物上請求權三大爭點 |
6–18 分鐘 | 寫出法條、判斷標準與事實涵攝 |
18–22 分鐘 | 檢查法律適用時點、乙是否知情、結論是否明確 |
如果時間不足，優先確保每一爭點都有「法律規則＋題目事實＋結論」，而不是花太多時間抄寫法條全文。
STEP 5｜間隔回想：把這題變成考場反射動作
這一步不是重看擬答，而是遮住答案，強迫自己從記憶中提取法律規則。
四題快速測驗
1. 甲占用屋頂平台 20 多年，是否當然成立默示分管契約？
2. 民法第 826 條之 1 第 1 項，對不動產分管約定的受讓人效力，關鍵為何？
3. 依釋字第 349 號，未登記的分管契約能否拘束受讓人？
4. 乙依民法第 767 條、第 821 條請求拆除及返還，最重要的分析為何？
建立自己的複習節奏
本題的五次回想任務
最後的精準打擊：只記住這條推理鏈
考前口訣：先看合意，再看登記與知情，最後看請求權。
另有一個進階提醒：本題提供的資料尚未明確交代分管契約的成立日期、登記狀況，以及乙取得房屋時的具體認知。正式考試若題目確實沒有其他補充事實，應把這些缺口寫進涵攝，而不是自行補上「乙一定看過屋頂，所以是惡意受讓人」的推論。這樣的答法比單純背誦「甲使用 20 年，所以甲有理由」更精準，也更符合申論題的法律推理要求。
參考資料:114 年度不動產經紀人民法概要第一題：五步學習法精準打擊
兩個不同的法律問題：「違法增建物能否成為默示分管契約的標的」與「違法增建物長期存在，是否足以證明默示分管契約成立」並不相同。
留言
張貼留言