114年地政士考試土地登記實務第三題未辦理所有權第一次登記建物

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 三、債權人甲對債務人乙之一棟未辦理所有權第一次登記建物，應透過何種程序，辦理所有權第一次登記與抵押權設定登記，以保障其權益？而在完成此兩種登記後，亦進一步完成法定地上權登記；不巧此建物完成上述登記後，因災害而全部滅失，建物所有權人未即時處理，則土地所有權人丙，可透過何種程序？何種身分？及辦理那些登記？以處理此滅失建物之相關權利關係。（25 分）

Ctl 設計的 114年地政士考試土地登記實務第三題胖子點雞與幽靈房屋土地登記實務奇幻大冒險.pdf.pptx

《土地登記實務》的奇幻大冒險：花邑與瀧音幸助的考場逆襲

陽光灑進考場的窗格，時針指著星期日上午九點整。114年地政士考試《土地登記實務》的鐘聲剛響，考生花邑深吸了一氣，翻開試卷。當目光掃到第三題時，空氣瞬間凝結——

「債權人甲對債務人乙之一棟未辦理所有權第一次登記建物，應透過何種程序...不巧此建物完成上述登記後，因災害而全部滅失，土地所有權人丙可透過何種程序？何種身分？及辦理那些登記？...」

看著密密麻麻的未辦理第一次登記建物、代位申請、抵押權設定、法定地上權，以及災害滅失後的塗銷程序，花邑的腦袋瞬間「當機」。地政士考試的殘酷之處正在於此：短短九十分鐘要寫四題申論題，平均一題只有 22.5 分鐘。時間一分一秒流逝，花邑的筆尖停在紙上，冷汗直流，腦海中只剩下三個字：「完蛋了！」

第一幕：大哭三天三夜與瀧音幸助的溫柔拯救

考完回家後的整整三天三夜，花邑把自己關在房間裡，枕頭哭濕了一大半，覺得自己這幾個月的努力全都付諸流水，甚至萌生了放棄地政士夢想的念頭。

就在第四天清晨，桌上多了一杯溫熱的洋甘菊茶。瀧音幸助輕輕拉開椅子坐下，遞過一條毛巾，溫柔而堅定地開口：「哭過就好。地政士考試本來就是一場高強度的心理戰，考卷上的題目雖然複雜，但它的法條邏輯其實非常環聯。來，我們把這題拆解開來，看清楚它的防線在哪裡。」

聽到瀧音幸助的鼓勵，花邑擦乾眼淚，重新打起精神。兩人決定把這道讓無數考生卻步的魔王題，變成一場輕鬆有趣的解謎遊戲。

第二幕：獨家秘技發動——「胖子點雞」大戰土地登記規則

為了徹底攻克最容易混淆的代位登記規定，瀧音幸助帶著花邑發明了一套讓人捧腹大笑的記憶口訣——「胖子點雞」，專門用來對付土地登記規則第 30 條（得代位申請登記之四款情形）：

  • 胖（判）：登記原因證明文件為法院確定判決書，主文載明義務人應先行辦理登記而怠於辦理者。

  • 子（質）：質權人依民法第 906 條之 1 第 1 項規定辦理土地權利設定或移轉登記於出質人者。

  • 點（典）：典權人依民法第 921 條或第 922 條之 1 規定重建典物而代位申請建物所有權第一次登記者。

  • 雞（其/他）：其他依法律得由權利人代位申請登記者。

花邑唸著唸著噗哧笑了出來：「原來『胖子在點雞』就能搞定代位申請！」

結合建物所有權第一次登記法令補充規定第 1 點，兩人瞬間理清了第一小題的邏輯：

  1. 未辦理第一次登記的建物，債權人甲不能直接設定抵押權。

  2. 必須先由甲向法院起訴，取得確定判決書。

  3. 依土地登記規則第 30 條第 1 款與補 1，由甲代位申請建物所有權第一次登記。

  4. 第一次登記完成後，再依土地登記規則第 27 條，由甲單獨申請抵押權設定登記。

第三幕：災害滅失的終極拆彈與時間管理術

接著是第二小題：建物因災害全部滅失，所有權人擺爛不處理，土地所有權人丙該怎麼辦？

瀧音幸助笑著敲敲桌子：「這就像是遊戲裡的善後任務，規則寫得清清楚楚：」

  1. 依據土地登記規則第 31 條，建物全毀而所有權人怠於申請時，土地所有權人丙可以代位申請建物消滅登記（記得要先辦理建物勘查）。

  2. 同時，基地上面如果原本有法定地上權，必須一併辦理法定地上權塗銷登記。

「太神奇了！」花邑雙眼發光，「只要抓住『代位消滅』跟『同時塗銷』兩個關鍵字，這題的25分就穩穩入袋了！」

為了讓花邑不再懼怕考場時間壓力，瀧音幸助還為她量身打造了「考場時間分配心法」：

  • 總節奏：星期日上午 9:00 至 10:30（共 90 分鐘，4 題申論，平均一題 22.5 分鐘）。

  • 黃金 3 分鐘：審題，看清身分（債權人甲、債務人乙、土地所有權人丙）與標的。

  • 書寫 16 分鐘：條理分明、精準引述法條。

  • 檢查 3.5 分鐘：確認法條項次無誤。

第四幕：考前 30 分鐘的終極閃卡時刻

時光快轉，幾個月後的另一個星期日早晨，考場外微風徐徐。

距離考試開始還有最後三十分鐘（上午 8:50 前）。此時的花邑不再慌亂，她自信地從口袋拿出一張精美精煉的考前濃縮快速記憶複習字卡，進行最後三分鐘的閃卡複習：

【考前 3 分鐘閃卡快閃】

  • Q1 第一次登記 + 抵押權：

    • 法條：土地登記規則第 30 條第 1 款（胖子點雞之「胖」） + 建物第一次登記法令補充規定 1。

    • 動作：取得確定判決 $\rightarrow$ 代位辦理第一次登記 $\rightarrow$ 依第 27 條單獨辦理抵押權設定。

  • Q2 滅失建物處理：

    • 法條：土地登記規則第 31 條。

    • 動作：土地所有人丙代位申請 建物消滅登記（先勘查） + 法定地上權塗銷登記。

當預備鈴響起，監考老師發下試卷的那一刻，花邑微微一笑，腦海中浮現出「胖子點雞」的趣味畫面，流暢地振筆疾書。曾經讓她大哭三天三夜的魔王題，如今成了她通往地政士榜單的最佳跳板。

完整解題：花邑如何把25分申論題寫成有層次的答案？

建議採用「法規依據 → 法律要件 → 申請人身分 → 登記項目」四段式。

第一小題：未登記建物與抵押權

（一）建物所有權第一次登記

依土地登記規則第30條第1款，登記原因證明文件為法院確定判決，且主文載明義務人應先行辦理登記而怠於辦理者，得由權利人代位申請。配合《建物所有權第一次登記法令補充規定》第1點，債務人怠於辦理建物第一次登記時，債權人得依該規定及符合法定要件的法院確定判決代位申請。

（二）抵押權設定登記

取得建物第一次登記後，應依實際判決主文及抵押權設定的法律關係，辦理抵押權設定登記。若屬法院判決確定的登記，應再檢視土地登記規則第27條第4款的單獨申請規定及判決內容是否足以作為登記依據。

第二小題：建物滅失與法定地上權

（一）申請人與身分

依土地登記規則第31條，建物全部滅失而所有權人未於規定期限內申請消滅登記時，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；登記機關亦得查明後逕為辦理。本題由土地所有權人丙依法代位申請。

（二）應辦登記

  1. 建物勘查，確認全部滅失。

  2. 建物消滅登記。

  3. 同時辦理基地上法定地上權塗銷登記。

  4. 由登記機關依法通知建物所有權人及他項權利人；如有法定應通知的限制登記相關人，也應一併處理。

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主題：《土地登記實務》的奇幻大冒險：花邑與瀧音幸助的考場逆襲
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【整體風格】
輕小說動漫 (Light Novel) 風格，精緻日系賽璐璐上色、逆光溫暖光斑、透亮眼眸描繪。主講者 每一頁都會以動態姿態及配合內容加上合適的道具配件參與其中，不要改動原始視覺設定。整體呈現繪本質感，大圖少字，強調故事流暢感。
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【第 1 頁】
標題：《土地登記實務》奇幻大冒險
內容：花邑與瀧音幸助的考場逆襲：從崩潰到覺醒的解謎之旅
排版：標題居中於上方，主講者 位於畫面中央偏右，手持一本閃閃發光的《土地登記實務》法典，背景是灑滿陽光的日系校園走廊。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, anime girl Main Speaker holding a glowing law book, sunny high school hallway, cel-shading, warm backlighting, sparkling eyes, high quality.
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【第 2 頁】
標題：
內容：114年地政士考場，上午九點整。看著試卷上關於『代位申請』與『建物滅失』的魔王題，花邑的大腦瞬間當機。
排版：大面積背景圖呈現考場緊張感。主講者 坐在課桌前，流下一滴冷汗，手拿鋼筆僵在空中。文字位於左下角透明黑色塊中。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, Main Speaker as a panicked student in an exam hall, sweating, holding a pen, close-up on the exam paper with complex kanji, intense atmosphere, cinematic lighting.
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【第 3 頁】
標題：
內容：回家後，花邑躲在被子裡大哭三天三夜，覺得所有努力都化為烏有。
排版：極簡排版，主講者 躲在被窩裡只露出含淚的雙眼，身邊散落著幾本法典。文字置於畫面中心，採用手寫字體風格。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, Main Speaker crying under a blanket in a cozy dimly lit room, scattered books on the floor, soft emotional lighting, beautiful teary eyes.
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【第 4 頁】
標題：
內容：第四天清晨，瀧音幸助端來一杯溫熱的洋甘菊茶：「別哭，法條邏輯其實非常環聯，我們來拆解它的防線。」
排版：溫暖色彩，主講者 化身為導師，遞出一杯冒煙的茶。文字位於右側。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, Main Speaker as a gentle mentor offering a steaming cup of chamomile tea, soft morning sunlight through the window, warm and comforting atmosphere, detailed tea cup.
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【第 5 頁】
標題：
內容：第一招：『胖子點雞』口訣！專治土地登記規則第30條的代位申請。
排版：活潑排版。主講者 在黑板前，黑板上寫著大大的「胖子點雞」四個字。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, Main Speaker pointing to a blackboard with cute cartoon drawings of a fat chicken, teaching posture, dynamic and fun composition.
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【第 6 頁】
標題：
內容：【胖】判：確定判決。義務人怠於辦理登記，由權利人依判決書代位申請。
排版：左圖右字。主講者 手拿一張法院判決書，表情嚴肅且專業。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, Main Speaker holding a formal legal document (judgment), focused expression, blue and white professional background, cel-shading.
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【第 7 頁】
標題：
內容：【子】質：質權人依民法第906條之1規定，辦理土地權利設定。 
【點】典：典權人重建典物，代位申請建物第一次登記。
排版：畫面分割為上下兩部分。主講者 分別在不同場景演示質權與典權的概念。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Split screen anime style, Main Speaker managing different floating magical icons representing 'Pledge' and 'Rebuilding', magical particles, vibrant colors.
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【第 8 頁】
標題：
內容：【雞】其：其他依法律得由權利人代位申請者。搞定口訣，魔王題瞬間瓦解！
排版：主講者 做出勝利的V字手勢，身後背景是崩塌的方塊（象徵難題瓦解）。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, Main Speaker making a peace sign, background exploding with digital cubes, bright triumph lighting, energetic pose.
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【第 9 頁】
標題：
內容：針對第一題：債權人甲取得確定判決後，先代位辦理『建物第一次登記』，再單獨申請『抵押權設定』。
排版：流程圖示排版。主講者 像在操作魔法介面一樣，將法律步驟串連。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, Main Speaker manipulating glowing hologram UI screens showing legal steps, futuristic and logical feel, dark background to make UI pop.
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【第 10 頁】
標題：
內容：第二題拆彈：建物災害滅失，所有人不理？土地所有人丙可代位申請『消滅登記』並一併『塗銷法定地上權』。
排版：主講者 站在廢墟前（象徵滅失建物），手持魔法杖一揮，廢墟消散。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, Main Speaker as a mage clearing a ruin with a magic wand, glowing light effect, symbolic of legal clearing, dramatic backlighting.
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【第 11 頁】
標題：
內容：瀧音幸助的黃金分配術：一題22.5分鐘。3分鐘審題、16分鐘書寫、3.5分鐘檢查。
排版：畫面中出現一個精緻的懷錶。主講者 專注地指著懷錶上的刻度。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, close-up of a vintage golden pocket watch, Main Speaker's finger pointing at the time, focus on precision, elegant lighting.
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【第 12 頁】
標題：
內容：記住身分與標的：債權人甲、債務人乙、土地所有人丙。分清角色，分數自然來。
排版：三名 Q 版角色出現在主講者周圍。主講者 正在進行角色連線對比。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, Main Speaker surrounded by three cute chibi characters representing A, B, and C, connecting them with glowing lines, educational and clear.
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【第 13 頁】
標題：
內容：考前最後30分鐘：不再慌亂。拿出精煉閃卡，進行最後三分鐘的快速記憶複習。
排版：主講者 站在考場外的微風中，自信地拿著一張閃卡。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, Main Speaker standing outdoors, wind blowing through hair, holding a small index card, confident smile, soft outdoor lighting.
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【第 14 頁】
標題：
內容：預備鈴響起，花邑微微一笑。腦海中浮現『胖子點雞』，振筆疾書，魔王題成了通往成功的跳板。
排版：主講者 坐在考桌前，背景是太陽升起的意象。文字置於上方。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Light Novel style, Main Speaker writing fast with a determined look, golden sunrise through the window, glowing aura, dust motes dancing in the light.
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【第 15 頁】
標題：
內容：勇往直前吧！地政士之路就在腳下。我們在榜單上見！
排版：全螢幕大圖。主講者 面向鏡頭伸出手，背景是燦爛的櫻花與公佈欄（榜單）。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字。
提示詞：Anime style, Main Speaker reaching out her hand to the viewer, cherry blossoms falling, background showing a successful exam list, bright and joyful finish.
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