113年地政士考試土地法規第二題不動產炒作行為的類別及態樣
二、根據平均地權條例之規定，試附理由回答下列問題：
(一)不動產炒作行為的類別及態樣有那些？（10 分）
(二)A 建設公司專案經理甲集結親友乙、投資客丙，於青年節檔期分別連續買入該公司新推出規模約百戶預售案中之2成、3成，且提供轉售服務。後接獲民眾檢舉該建案安排人頭購屋壟斷房源，並須向投資客以更高之價格方可購得。試問該管直轄市、縣（市）主管機關依本條例得為如何之處理？（15 分）
這是一份為考生「調月莉央」量身打造的 113 年地政士考試《土地法規》第二題全方位解題、背誦及應考攻略！
🎭 第一幕：考生『調月莉央』考後大哭三天的經典崩潰現場
時間：113年地政士考試結束當天下午
地點：調月莉央的房間（棉被堆裡）
狀態：雙眼紅腫，衛生紙堆成小山
「嗚哇哇哇——！媽媽，土地法規第二題到底是在考什麼啦！！！」
莉央抓著滿是眼淚的准考證大哭，聲淚俱下：
「題目寫什麼 A 建設公司甲經理集結乙跟丙，買了新案的二成、三成還幫忙轉售，又搞人頭壟斷房源……我明明知道這就是『打炒房』！但我寫不出法條號碼啊！什麼《平均地權條例》第 47-5 條、第 81-3 條、第 83 條……那條文又臭又長，字又多，罰鍰到底是一百萬到五千萬，還是六萬到三十萬？還有連帶處罰跟『三年以下有期徒刑』……我全混在一起寫成『主管機關可以開罰很多錢』了啦！嗚嗚嗚……我的 25 分飛走了！我準備了整整一年，結果最後一節被這三條魔王條文打敗，我不要重考啊——！」
莉央整整哭了三天三夜，直到她發現了魔法記憶法與口訣……
🧙♀️ 第二幕：爆笑魔法聯想記憶法與記憶口訣
為了不讓莉央的眼淚白流，我們將這三條「又臭又長」的法條變成極具畫面感的魔法召喚陣與爆笑口訣！
1. 平均地權條例第 47-5 條：禁止炒作三態樣與主管機關查核
法條核心：
第 1 項（炒作三態樣）：
散布不實：
電子通訊/網路/說明會散布不實資訊，影響價格。 通謀虛偽：
通謀或虛偽交易，營造交易活絡表象。 壟斷轉售：
自行、他人或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售，影響秩序或壟斷牟利。
第 2 項（主管機關查核權）：主管機關得要求查詢、取閱文件或說明，受查核者不得規避、妨礙或拒絕。
🪄 魔法聯想與爆笑口訣：
條號記憶法：47-5 $\rightarrow$ 「死七—我」（炒房仔炒到死期到了，我來抓你！）
【態樣口訣】：「散虛壟，查不拒」（散發虛假訊息來壟斷，官府查你不准拒絕！）
散：散布不實資訊。
虛：通謀虛偽交易（假買賣、營造活絡）。
壟：連續買入、加價壟斷轉售。
查不拒：主管機關查核，不得規避妨礙拒絕！
2. 平均地權條例第 81-3 條：炒作罰鍰與連帶處罰
法條核心：
第 1 項（炒作罰鍰）：
處新臺幣 100萬元以上 5,000萬元以下 罰鍰，得令限期改正；屆期未改正者，按次處罰。按交易戶（棟、筆）處罰。 第 2 項（擴大處罰/兩罰原則）：
法人代表、代理人、受僱人執行業務違反者，除處罰行為人外，對該法人或自然人亦處以同額罰鍰。 第 3 項（拒絕查核罰）：
規避、妨礙或拒絕查核者，處新臺幣 6萬元以上 30萬元以下 罰鍰，並令限期改正，按次處罰。
🪄 魔法聯想與爆笑口訣：
條號記憶法：81-3 $\rightarrow$ 「霸凌—三」（炒房是霸凌買不起房的人，被抓到要罰三種罰鍰！）
數字記憶法（魔法計量）：
炒作罰很大：100萬 ~ 5000萬 $\rightarrow$ 口訣：「一隻大巨象（100），踩死五千萬隻螞蟻（5000）」。
拒絕查核罰：6萬 ~ 30萬 $\rightarrow$ 口訣：「六三成群（6~30）」。
【罰則口訣】：「百五千萬按戶罰，僱員出事老闆打，六三十萬查不避」
百五千萬按戶罰：100萬~5000萬，按戶/棟/筆連續罰。
僱員出事老闆打：兩罰原則（處罰行為人，法人/自然人老闆也要一併罰）。
六三十萬查不避：拒查者處 6萬~30萬元罰鍰。
3. 平均地權條例第 83 條：刑事責任
法條核心：
以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處 3年以下有期徒刑，並得併科 7千元以下罰金。
🪄 魔法聯想與爆笑口訣：
條號記憶法：83 $\rightarrow$ 「爬山」（炒房炒到要去監獄爬山囉！）
數字記憶法：3年 / 7千元 $\rightarrow$ 口訣：「三七仔去坐牢」（3年、7千元）。
【刑罰口訣】：「經營違法搞壟斷，三年七千坐牢房」
📝 第三幕：申論題口訣精簡實戰寫法
在正式答題時，絕不能把「散虛壟」三個字直接寫上去，而是要把口訣作為「骨架」，迅速展開成專業法條內容：
(一) 不動產炒作行為之類別及態樣（平均地權條例第 47-5 條第 1 項）：
1. 散布不實資訊：以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。
2. 通謀虛偽交易：與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。
3. 壟斷轉售牟利：自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。
(二) 主管機關依本條例之處置方式：
1. 啟動查核機制（第 47-5 條第 2 項）：
主管機關得要求查詢、取閱有關文件或提出說明，受查核者不得規避、妨礙或拒絕。
2. 行政罰鍰處分（第 81-3 條）：
(1) 炒作行為罰：處新臺幣 100 萬元以上 5,000 萬元以下罰鍰，並得令限期改正；屆期未改正者，按次處罰，並按交易戶（棟、筆）處罰。
(2) 兩罰併罰（擴大處罰範圍）：法人之代表人、代理人、受僱人因執行業務違反規定，除處罰行為人外，對該法人或自然人亦處以相同罰鍰。
(3) 規避查核罰：規避、妨礙或拒絕查核者，處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
3. 移送司法機關科以刑事責任（第 83 條）：
以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處 3 年以下有期徒刑，並得併科 7 千元以下罰金。
💼 第四幕：平均地權條例第 47-5、81-3、83 條對地政士業務的重要性
這三條法條不僅是考試熱點，更是地政士（代書）執業過程中的「避雷針」與「護身符」：
從業合規與風險防範（防止連帶受罰）：
根據第 81-3 條第 2 項（兩罰原則），若地政士事務所的受僱助理或地政士本人，在配合建商或投機客辦理預售屋轉售、換約或申報時，明知並協助進行「通謀虛偽」或「壟斷轉售」，地政士事務所老闆與行為人將同時面臨 100 萬至 5000 萬元的巨額罰鍰。
產權調查與客戶諮詢：
買賣雙方常會詢問：「建商開賣當天說完銷，是不是真的？」「我買了預售屋能不能私下加價換約？」地政士必須清楚第 47-5 條，精確告知客戶「營造假活絡」與「違規加價轉售」均屬違法炒作，避免客戶誤觸法網。
配合主管機關查核之義務：
第 47-5 條第 2 項規定受查核者不得拒絕。地政士保存買賣契約與申報資料時，若遇主管機關調閱，應知悉規避查核會面臨 6萬~30萬元 的罰鍰，必須合規配合。
⏰ 第五幕：時間控制、臨場應變與考前濃縮字卡
⏱️ 土地法規 90 分鐘節奏控制（上午 11:10 ~ 12:40）
地政士《土地法規》是最後一節考試，考 90 分鐘（共 4 題申論題），一題只有 22.5 分鐘！
11:10 - 11:12（前 2 分鐘）：審題與列骨架。快速看過 4 題，在草稿區寫下口訣（如：「47-5 散虛壟」、「81-3 百五千/六三十」、「83 三年七千」）。
11:12 - 11:34（第 1 題，22.5 分鐘）
11:34 - 11:56（第 2 題本題，22.5 分鐘）：
前 3 分鐘：用「散虛壟」展開第(一)小題；用「查核+百五千+兩罰+六三十+三七刑責」展開第(二)小題。
後 19 分鐘：狂飆作答，字跡保持工整，層次分明。
11:56 - 12:18（第 3 題，22.5 分鐘）
12:18 - 12:40（第 4 題，22.5 分鐘）
💡 考場臨場應變小技巧
條號想不起來怎麼辦？
不要硬寫假的條號！如果忘記「第 47-5 條」，寫「依平均地權條例之規定…」即可。寫錯條號會扣分，沒寫條號但內容全對依然高分！
金額或數字忘記怎麼辦？
若忘記「100萬~5000萬」，可寫「處以高額行政罰鍰，並得按次處罰及按戶處罰」；但若有背口訣「百五千萬按戶罰」，就能精確寫出！
時間不夠寫不完怎麼辦？
優先寫出標題與關鍵字（如：1. 炒作禁止態樣、2. 行政罰鍰、3. 兩罰原則、4. 刑事責任），列點比寫成一整段密密麻麻的文字更能拿到基本分！
🎴 考前半小時（10:30 ~ 11:00）濃縮快速記憶複習字卡
莉央在十點半考完上一科後，立刻拿出這張字卡：
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 【平均地權條例三魔王條文卡】 │
├────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 📌 平權 47-5 (死七-我抓炒房)： │
│ • 態樣：散(不實)、虛(通謀)、壟(加價/連續買) → [散虛壟]│
│ • 查核：主管機關得查，受查者不拒 → [查不拒] │
│ │
│ 📌 平權 81-3 (霸凌三罰)： │
│ • 炒作罰：100萬~5000萬，限期未改按次罰、按戶罰。 │
│ • 兩罰：行為人罰，老闆(法人/自然人)同額併罰。 │
│ • 拒查罰：6萬~30萬，限期未改按次罰。 │
│ │
│ 📌 平權 83 (爬山坐牢)： │
│ • 經營土地買賣+壟斷投機 → 3年以下有期徒刑 + 7千元以下罰金│
└────────────────────────────────────────────────────────┘
⚡ 考前 3 分鐘（11:07 ~ 11:10）預備鈴響心算速記版
預備鈴響，書籍收起，莉央坐在座位上，閉上眼睛在腦海跑馬燈：
「47-5 散虛壟，查不拒；81-3 百五千萬按戶罰，老闆同罰，拒查六三十；83 經營壟斷三七刑！」
🍗 第六幕：考生『調月莉央』考完後的肯德基狂歡
時間：星期日中午 12:45
地點：考場附近的 KFC（肯德基）
「噹——噹——噹——！考試結束，請停止作答！」
鐘聲響起的那一刻，調月莉央優雅地放下手中的鋼筆，臉上不再有三天的眼淚，取而代之的是自信的笑容！
十分鐘後，莉央坐在肯德基內，面前擺著剛出爐、炸得金黃酥脆的咔啦雞腿堡套餐、大份薯條與冰蛋撻。
莉央狠狠地咬了一大口咔啦雞腿堡，喀吱作響，肉汁四溢：
「哈——！太爽啦！今天土地法規第二題完全被我的口訣命中！『散虛壟』寫得順到爆，100萬到5000萬、兩罰原則、三年七千元通通一字不漏寫上去！22.5分鐘完美搞定！炒房仔去坐牢吧，本姑娘要開吃啦！今年的地政士榜單，絕對有我『調月莉央』的名字！」
莉央一口喝下大杯冰可樂，開心地迎接屬於她的上榜人生！ 🎉
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