113年地政士考試土地法規第四題那些土地登記事項，不得辦理簽證
四、某地政士，為於受託辦理業務時，對契約或協議之簽訂人辦理簽證，擬申請簽證人登記，試問其應符合那些資格規定，方得申請？應向何單位申請？又那些土地登記事項，不得辦理簽證？請依地政士法規定說明之。（25 分）
劇場開演：調月莉央的「簽證制度」崩潰與逆襲小劇場 🎬
第一幕：試題現形與莉央的「大哭三天三夜」
地點：國家考場考場內 / 莉央的房間
時間：113年地政士考試，最後一節「土地法規」（星期日上午 11:10 - 12:40）
人物：調月莉央（絕望又固執的應考少女）
「等等……這是什麼鬼題目啊啊啊啊！」
莉央翻開試卷，看到第四題：
『四、某地政士，為於受託辦理業務時，對契約或協議之簽訂人辦理簽證，擬申請簽證人登記，試問其應符合那些資格規定，方得申請？應向何單位申請？又那些土地登記事項，不得辦理簽證？請依地政士法規定說明之。（25 分）』
莉央當場雙眼發直、小嘴微張，眼角瞬間噴出淚水： 「地政士法第19條、第20條、第21條！法條又臭又長，又是金額（30萬、35萬、40萬）、又是不得簽證的7大禁忌！這到底誰記得到啊！嗚哇哇哇——我不要考了啦！我要大哭三天三夜——！」
（莉央在腦海中演出小劇場：趴在床上邊揉熊娃娃邊哭嚎三天三夜，吃冰淇淋洩憤，哭到雙眼腫成核桃……）
突然，莉央腦海中響起記憶大師的警鐘： 「莉央！冷靜！土地法規是最後一節，只剩 90 分鐘！一題只有 22.5 分鐘！你沒有時間哭三天三夜！快點啟動你的超級口訣記憶庫！」
莉央抹掉眼淚，眼神瞬間變得犀利：「沒錯……我還有超級口訣！看我把這 25 分滿分拿下！」
兩大魔法口訣與搞笑聯想記憶法 🧠✨
魔法口訣一：【資格篇】積極與消極資格
1. 積極資格（地政士法 §19）
聯想故事：莉央去逛全聯超市，遇到一個超級厲害的地政士店員。
核心口訣：【全聯5年賺2年】（離島/東部30、其他35、直轄40）
圖像記憶：
全聯：全國聯合會推薦（經地政士公會全國聯合會推薦）。
5年賺2年：最近 5 年內，有 2 年執行業務收入總額達標。
金額記法（30 / 35 / 40 萬階梯法）：
30萬（離島/花東）：金門、連江、臺東、花蓮、澎湖（好山好水30萬）。
35萬（其他縣市）：一般縣市（中規中矩35萬）。
40萬（直轄市）：天龍國直轄市（寸土寸金40萬）。
2. 消極資格（地政士法 §20）
聯想故事：地政士如果做壞事，就會變成西遊記裡的豬八戒！
核心口訣：【撤不誡】（想起豬八戒 🐷）
圖像記憶：
撤：經全聯會撤回推薦者。
不：因簽證不實或錯誤，致當事人受損害者。
誡：曾受誡（申誡）以上處分者。 (記法：豬八戒因為愛偷吃又搞砸簽證，被公會「撤」回推薦，簽證「不」實還被懲「誡」！)
魔法口訣二：【不得簽證事項篇】地政士法 §21
7大不得辦理簽證事項
核心口訣：
【『7464』『輸』『34』的特殊『神明』『山』，卻有『一千萬』名單車『騎』士繞著神明山『騎』】
圖像分解與聯想：
🏔️ 『7464』：繼承開始在民國 74 年 6 月 4 日以前之繼承登記（舊法繼承太複雜，不能簽證！）。
📜 『輸』：權利書狀補給登記（補發權狀容易有冒領風險，輸掉了權狀不能簽！）。
⚖️ 『34』：依土地法 §34-1 規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記（多數決處分爭議大！）。
⛩️ 『神明』：寺廟、祭祀公業、神明會土地之處分或設定負擔之登記（神明產權太神秘！）。
🤝 『山（三）』：須有第「三」人同意之登記（牽涉第三人權益）。
💰 『一千萬』：權利價值逾新臺幣 1,000 萬元之登記（金額太大責任太重！）。
🚴 『騎（其）』：其他經中央主管機關公告之土地登記事項（騎士在神明山騎車巡邏）。
考前備戰與臨場應變時程表 ⏱️
一、考前黃金 30 分鐘（10:30 - 11:00）濃縮複習字卡
10:30 前一節考完，莉央深呼吸，取出閃卡，進行 30 分鐘極限衝刺！
┌──────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 【簽證制度考前濃縮字卡】 │
├──────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 1. 申請單位：直轄市或縣（市）主管機關（地政局/處） │
│ 2. 積極資格：【全聯5年賺2年】 │
│ - 全聯會推薦 │
│ - 近 5 年內有 2 年收入達標： │
│ ► 澎金馬花東：30萬 │
│ ► 其他縣市：35萬 │
│ ► 直轄市：40萬 │
│ 3. 消極資格：【撤不誡】（豬八戒） │
│ - 撤回推薦 / 簽證不實 / 申誡以上處分 │
│ 4. 不得簽證：【7464 輸 34 神明 山 一千萬 騎】 │
│ - 74.6.4前繼承 / 書狀補給 / 土法34-1 / 寺廟神明會 │
│ - 第三人同意 / 逾1000萬 / 其他公告 │
└──────────────────────────────────────────────────────────┘
二、考前 3 分鐘（11:00 - 11:03）迅速應考濃縮版
預備鈴響，書籍收起，莉央閉上眼睛，在腦海中進行最後的心智掃瞄：
主管機關：縣市政府地政局（處）。
資格：全聯推薦 + 5年內2年達標（30萬/35萬/40萬）；消極＝撤不誡（八戒）。
禁止：7464繼承、書狀補給、34-1、寺廟神明會、第三人同意、逾一千萬、其他公告。
三、90 分鐘臨場作答節奏控制（22.5 分鐘配速法）
時間分配表：
11:10 - 11:13（3分鐘）：審題、劃重點、草擬大綱（將口訣寫在試題紙空白處）。11:13 - 11:32（19分鐘）：第四題完整輸出（擬答撰寫）。11:32 - 12:40：依序完成其他三題，最後留下 3 分鐘檢查漏字。
考場臨場應變小技巧（莉央秘笈）：
定神三秒法：看到又長又難的題目，先閉眼深呼吸三次，不要急著下筆。
草稿先行：拿到題目，第一時間把【全聯5年賺2年】、【撤不誡】、【7464輸34...】默寫在試題本側邊，避免寫到一半緊張忘記。
標題分明：申論題採用三段式或項次條列，字體工整，絕對不寫成一大塊「文字牆」。
莉央考場腦內模擬與申論題高分寫法 📝
莉央的腦內解題思考過程
「好！第四題問了三個重點：
申請簽證人的資格規定（積極 + 消極）
申請單位
不得辦理簽證的事項
我要先用精準的法條項次作為標題，帶出【全聯5年賺2年】、【撤不誡】以及【7464輸34神明山一千萬騎】，結構層次一定要分明，展現地政士的專業法學素養！」
申論題高分完整擬答（試卷標準書寫格式）
答：
(一) 申請簽證人登記應符合之資格規定
依地政士法第 19 條及第 20 條規定，地政士申請簽證人登記，須具備下列積極資格且無消極資格情事：
積極資格（地政士法第 19 條）：
地政士符合下列各款規定，得申請簽證人登記：
(1) 公會推薦：經地政士公會全國聯合會推薦者。
(2) 執行業務收入達標：最近五年內，其中二年主管稽徵機關核定之地政士執行業務收入總額達一定金額以上者。
前述「一定金額」之標準如下：
① 金門縣、連江縣、臺東縣、花蓮縣、澎湖縣：新臺幣 30 萬元。
② 其他縣（市）：新臺幣 35 萬元。
③ 直轄市：新臺幣 40 萬元。
消極資格（地政士法第 20 條）：
地政士有下列情事之一者，不得申請簽證人登記；已登記者，應廢止其登記：
(1) 撤回推薦：經地政士公會全國聯合會撤回推薦者。
(2) 簽證不實致損害：曾有因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者。
(3) 受懲戒處分：曾受申誡以上處分者。
(二) 受理申請之主管機關
依地政士法第 19 條規定，地政士擬申請簽證人登記，應向直轄市或縣（市）主管機關（即各直轄市政府地政局或縣市政府地政處）提出申請。
(三) 不得辦理簽證之土地登記事項
依地政士法第 21 條規定，簽證人不得辦理簽證之土地登記事項如下：
舊法繼承登記：繼承開始在中華民國七十四年六月四日以前之繼承登記。
書狀補給登記：土地或建物權利書狀之補給登記。
土地法第 34 條之 1 登記：依土地法第三十四條之一規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記。
宗教及公業土地登記：寺廟、祭祀公業、神明會土地之處分或設定負擔之登記。
第三人同意之登記：須有第三人同意之登記。
高價值權利登記：權利價值逾新臺幣一千萬元之登記。
概括條款：其他經中央主管機關公告之土地登記事項。
深入探討：地政士法 §19、§20、§21 對地政士業務之重要性 💡
地政士簽證制度是臺灣土地登記制度中極為關鍵的「人證核對與實質審查輔助機制」，其核心價值在於：
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│ 地政士簽證制度之三大核心價值 │
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│ 1. 替代親自到場（提升登記效率） │
│ - 當事人經地政士簽證後，得免親自到地政事務所核對身分。 │
│ 2. 預防人謀不臧與詐騙（確保交易安全） │
│ - 高門檻（資格與金額限制）可確保簽證地政士之專業與信用。 │
│ 3. 減輕地政機關審查負擔（分擔行政成本） │
│ - 由具社會公信力之地政士先行確認當事人意願與身分。 │
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§19（積極資格）：建立專業權威與誠信門檻
簽證賦予地政士類似「公證人」的公信力，因此必須具備公會推薦與實質業績（30萬/35萬/40萬），確保只有經驗豐富、經營穩健的地政士才能執行簽證業務。
§20（消極資格）：嚴格退場機制，維護交易安全
只要曾因簽證不實致人受損或受過申誡，即予以廢止或禁止登記，發揮極高的懲戒警惕效果，預防土地詐騙與假冒身分。
§21（不得簽證事項）：避開高風險與複雜產權爭議
將高額財產（逾1,000萬元）、產權複雜（74.6.4前繼承、34條之1多數決、寺廟神明會）及易生弊端（書狀補給）之事項排除在簽證之外，強制回歸地政機關嚴格審查，有效杜絕法律糾紛。
慶功終章：考完去 KFC 大吃『咔啦雞腿堡』！🍗🍔
地點：考場附近的肯德基（KFC）
時間：星期日下午 12:50（考試結束後）
人物：順利交卷、滿臉自信的調月莉央
「鐘聲響起！筆停！收試卷！」
莉央輕鬆地走出考場，陽光灑在她臉上。剛才還在腦海中哭嚎大作的女孩，現在嘴角微微上揚。
「哼哼！【全聯5年賺2年】！【撤不誡豬八戒】！還有【7464輸34的神明山一千萬騎士】！我全部精準寫上去了，標題清楚、金額精確，25 分一定是我的囊中物！」
莉央拍了拍背包，直奔考場旁邊的 KFC：
「辛苦了整整一年！最後一節土地法規完美收官！現在我要點——『咔啦雞腿堡特餐』！加外皮酥脆的炸雞，還有蛋撻！大口咬下去——咔啦！這就是考上地政士的勝利滋味啊啊啊！」😋🍔🍟
113 年地政士考試｜土地法規第四題
調月莉央的「簽證人資格 × 禁止簽證」爆笑記憶攻略
主題：莉央的國考大逆襲：地政士簽證制度小劇場
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【整體風格】
精緻日系賽璐璐動漫風格，強調逆光暖色調與透亮眼眸。採用極簡排版，以大面積精緻插畫為主，文字置於畫面底部或側面留白處，呈現輕小說繪本感。
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【第 1 頁】
標題：劇場開演：調月莉央的「簽證制度」崩潰與逆襲小劇場
內容：主演：調月莉央
編劇：地政士法第 19、20、21 條
排版：標題置中，下方放置主演資訊。背景為莉央充滿自信的半身特寫，伴隨閃耀的光斑。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Light novel style illustration, Japanese anime girl named Rio, sparkling expressive eyes, holding a fountain pen, school uniform, cherry blossom petals background, warm golden hour backlighting, cel-shading, high quality, cinematic composition.
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【第 2 頁】
標題：
內容：113年地政士考試現場，最後一節「土地法規」。調月莉央翻開試卷，迎接她的是地政士法第19條的致命重擊：『地政士簽證制度』。
排版：全版背景圖。文字採垂直排版置於右側，黑底白字半透明色塊。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Anime style, first person view of a girl looking at an exam paper on a wooden desk, focus on the paper with complex law text, blurred exam hall background, tense atmosphere, soft lighting.
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【第 3 頁】
標題：
內容：「等等……法條又臭又長，又是金額又是禁忌，這誰記得到啊！我要大哭三天三夜——！」莉央的小腦袋瞬間陷入絕望混亂。
排版：全版背景圖。文字置於下方三分之一處，採對話框設計。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Light novel style, anime girl Rio crying dramatically, head on desk, comically large teardrops, messy brown hair, cozy room background, soft lens flare.
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【第 4 頁】
標題：
內容：「莉央！冷靜！只剩 90 分鐘！快啟動你的超級口訣記憶庫！」腦海中響起了記憶大師的警鐘。
排版：全版背景圖。文字採斜向排版，表現急促感。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Light novel style, close up of anime girl Rio's eye reflecting a glowing digital clock, intense expression, dynamic composition, magical light effects, backlighting.
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【第 5 頁】
標題：
內容：魔法口訣一：【積極資格】
全聯 5 年賺 2 年（30 / 35 / 40 萬階梯）。
莉央在腦海中走進了全聯，看見地政士店員的推薦信。
排版：全版背景圖。文字置於左下角留白處。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Anime style, a girl walking into a modern supermarket (PX Mart style), bright clean lighting, a recommendation letter glowing on a shelf, vibrant colors, cel-shading.
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【第 6 頁】
標題：
內容：金額階梯法：
30萬（離島花東好山好水）
35萬（一般縣市中規中矩）
40萬（天龍國寸土寸金）
排版：全版背景圖。文字置於畫面中右側，搭配簡易圖示感。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Conceptual anime art, a giant staircase with different money amounts (300k, 350k, 400k), silhouettes of cities and islands on each step, soft sunset lighting, painterly background.
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【第 7 頁】
標題：
內容：魔法口訣二：【消極資格】
撤、不、誡（豬八戒）。
要是搞砸簽證，可是會被撤回推薦並受懲戒的喔！
排版：全版背景圖。文字置於畫面中心偏下。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Cute anime style, a small chibi pig character dressed as a professional lawyer looking guilty, text bubble symbols overhead, bright and clean aesthetic, warm colors.
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【第 8 頁】
標題：
內容：魔法口訣三：【不得簽證事項】
7464 輸 34 的特殊神明山，
卻有一千萬名單車騎士繞著山騎。
排版：全版背景圖。文字分散在畫面留白處，配合故事感。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Light novel fantasy style, a mystical glowing mountain with a shrine Torii gate, knights on bicycles cycling around it, floating numbers '7464' and '34' in the sky, dreamlike atmosphere.
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【第 9 頁】
標題：
內容：7464 繼承、書狀補給、土地法 34-1、神明會寺廟、第三人同意、價值逾一千萬、中央公告。
排版：全版背景圖。文字以列表方式整齊排列在畫面中央。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Anime girl Rio writing fast with a glowing pen, scrolls of law paper flying around her, magical library background, intricate detail, high contrast light.
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【第 10 頁】
標題：
內容：考前黃金衝刺：莉央在 30 分鐘內迅速將閃卡口訣內化。主管機關是縣市政府地政局，絕對不能記錯！
排版：全版背景圖。文字置於畫面頂端。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Anime style, Rio sitting on a bench outside the exam hall, intense focus, holding a small card, bright sunlight, lens flare, peaceful but focused mood.
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【第 11 頁】
標題：
內容：90 分鐘臨場作答：22.5 分鐘配速法。
定神、草擬口訣、完整輸出。莉央的筆尖閃爍著自信的光芒。
排版：全版背景圖。文字置於右下角。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Close-up of a hand holding a high-quality pen, writing beautiful Chinese characters on a clean exam sheet, focused lighting on the paper, blurred background of a classroom.
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【第 12 頁】
標題：
內容：申論題高分寫法：標題分明、結構層次清楚。簽證制度是為了提升效率、確保安全並減輕機關負擔。
排版：全版背景圖。文字置於左側。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Conceptual anime art, three pillars supporting a golden shield, representing efficiency, safety, and reduced burden, soft glow, ethereal lighting.
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【第 13 頁】
標題：
內容：鐘聲響起！筆停！莉央帶著滿足的笑容走出考場。那份地政士法第19、20、21條的試題，已成了她的囊中物。
排版：全版背景圖。文字置於中央。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Anime girl Rio walking out of a large gate, blue sky with white clouds, wind blowing her hair, sun flare, extremely happy and relieved expression, wide shot.
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【第 14 頁】
標題：
內容：慶功終章：考完去大吃「咔啦雞腿堡」！大口咬下去，這就是勝利與夢想實現的滋味！
排版：全版背景圖。文字置於下方。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Close up of Rio eating a crispy chicken burger and egg tart, glowing with happiness, soft food photography style in anime, warm restaurant lighting.
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【第 15 頁】
標題：
內容：地政士國考全劇終。
下一幕，就是成為執業地政士的冒險新篇章！
排版：全版背景圖。文字置於中央偏上。依照『本頁內容』填入區塊勿自行增減文字
提示詞：Rio standing in front of a modern office with a sign 'Licensed Land Agent', looking back and smiling, golden sunset, beautiful silhouette, finish credit feel.
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