111年不動產經紀人考試土地法與土地相關稅法概要申論題第二題不動產交易所得稅、土地增值稅、契稅及房屋稅之課稅標的
『二、試說明不動產交易所得稅、土地增值稅、契稅及房屋稅之課稅標的。 （25 分）』
一、 考前 30 分鐘黃金複習卡（08:20–08:50 備戰卡）
【黃金複習卡使用說明】 星期日上午 08:20 到 08:50 是應考前的最後衝刺時刻，請隨手握著這張字卡，直接進行圖像與魔法口訣聯想。
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【111 年不動產經紀人：土地稅法概要 - 課稅標的四天王】
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[天王 1] 房地合一所得稅（所得稅法 §4-4）
├── 本體：105/1/1 後取得之「房、基地、建照土」
├── 視同 1：設定地上權之「房屋使用權」、「預售屋及其基地」
├── 視同 2：「特定股權交易」（持股 > 50% + 價值 50% 以上為國內房地，排上市櫃興櫃）
└── 排除：農發條例興建之「農舍」
[天王 2] 土地增值稅（土地稅法 §28、§29）
├── 主標的：已規定地價之土地（移轉時按漲價總數額徵收）
└── 擬制：設定典權（出典人預繳，回贖時無息退還）
[天王 3] 契稅（契稅條例 §2）
├── 交易六型：【買、典、交、與、割、占】（買賣、承典、交換、贈與、分割、因占有取得）
└── 排除：開徵土增稅區域之土地（免徵契稅）
[天王 4] 房屋稅（房屋稅條例 §3）
├── 本體：附著於土地之各種房屋（固定於土地，供營業、工作、住宅用）
└── 附加：有關增加該房屋使用價值之建築物（附屬建築物）
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二、 考前 3 分鐘極速閃扣版（08:57 準備扣下筆蓋前）
所得稅 §4-4： 105 房地建照土 / 視同使用權預售屋 / 視同股權過半房半（不含上市櫃）/ 排除農舍。
土增稅 §28/29： 已規地價土 / 移轉課漲價 / 設定典權預繳退。
契稅 §2： 買典交與割占 / 土增區免契。
房屋稅 §3： 房屋 + 增加價值建築物 / 營業工作住宅。
三、 主角耳塚志津香的慘痛教訓與魔法記憶法
1. 崩潰的三天三夜（慘痛背景）
耳塚志津香在上一屆考試時，一拿到考卷看到這題，腦袋頓時一片空白。因為沒有系統化記憶，寫到所得稅 4 之 4 時把「預售屋」與「股權」漏掉；寫契稅時只寫了買賣與贈與，忘記了「分割」與「占有」；房屋稅更是只寫了「房屋」兩個字。
走出考場後，志津香蹲在試場外大哭三天三夜，眼淚差點淹沒了考場！為了重振旗鼓，她研發出了一套爆笑又極具畫面的「魔法聯想記憶法」。
2. 魔法聯想與搞笑口訣
(1) 所得稅法第 4 條之 4：房地合一課稅標的
魔法故事聯想：【105 年魔法地產大亨與預售股權魔法農夫】 志津香想像一位 105 年出生的魔法師，手拿建造執照蓋了房屋與基地。接著他施展魔法，把地上權與預售屋變成飛毯（視同房地交易）。隨後他買下半數以上的公司（持股 > 50%），發現公司裡面有一半以上（價值 > 50%）都是地產，但如果是上市櫃公司的股票，魔法就會失效（不適用）！最後魔法師騎著掃帚飛過農舍，農舍對他吐舌頭說：「你課不到我！」
記憶口訣：
105 房地建，預售地上權；過半股權房過半，農舍不理你！
(2) 土地稅法第 28 條、第 29 條：土地增值稅課稅標的
魔法故事聯想：【規定地價的魔法土地與經典典當】 土地上刻著「已規定地價」的魔法陣，只要土地一移轉，魔法陣就會發光吸收「漲價總數額」。如果拿去「設定典權」，出典人要先把稅款當作押金預繳給魔法師，等哪天拿錢回贖時，魔法師再把押金無息退還給他。
記憶口訣：
已規地價移轉課，設定典權預繳退！
(3) 契稅條例第 2 條：契稅課稅標的
魔法故事聯想：【買典交與割占】 志津香想像自己走進一家魔法契約店，店長對她喊出經典招式：「買！典！交！與！割！占！」（買賣、承典、交換、贈與、分割、因占有而取得所有權）。但是如果土地已經被土增稅這個大魔王蓋章（開徵土地增值稅區域），契稅小鬼就要閃邊站（免徵契稅）！
記憶口訣：
買典交與割占（買點膠羽割棧），土增蓋章免契稅！
(4) 房屋稅條例第 3 條：房屋稅課稅標的
魔法故事聯想：【營業工作住家與它的附加器官】 一棟會走路的魔法房子，肚子裡裝著營業、工作、住宅三種房間，頭頂上還長出了一個能「增加房屋使用價值」的附加小建築物（例如頂樓加蓋或附屬車庫）。
記憶口訣：
附著土地營工住，增加價值一起課！
四、 考場實戰與時間節奏控制（90 分鐘黃金分配）
考試時間：星期日上午 09:00 - 10:30（共 90 分鐘）。 題目結構：申論題 2 題（每題 25 分）、選擇題 25 題（共 50 分）。
1. 時間配比策略
[09:00 - 09:20] 選擇題 25 題（速戰速決，每題約 45 秒，共 20 分鐘）
[09:20 - 09:42.5] 申論題 第一題（時間：22.5 分鐘）
[09:42.5 - 10:05] 申論題 第二題（時間：22.5 分鐘）
[10:05 - 10:30] 檢查選擇題畫卡、申論題錯別字補強（預備彈性 25 分鐘）
臨場心理建設： 志津香告訴自己：「每一題申論題只有 22.5 分鐘 的寫作時間！絕對不能在一題上停留超過 25 分鐘，否則第二題會直接崩盤。遇到題目，先花 2 分鐘在草稿區寫下口訣關鍵字，接著一路順暢輸出！」
2. 志津香考場解題思考過程模擬
09:42（進入第二題）：志津香看到題目《不動產交易所得稅、土地增值稅、契稅及房屋稅之課稅標的》。
09:43（關鍵字召喚）：
心中暗唸：「所得稅？105 房地建、預售地上權、過半股權房過半、農舍不理你！」
「土增稅？已規地價移轉課，典權預繳退！」
「契稅？買點膠羽割棧（買典交與割占），土增免！」
「房屋稅？附著土地營工住，增加價值一起課！」
09:44 - 10:05（火力全開輸出）：依據標準架構，流暢擬答。
五、 申論題完整高分擬答格式
答：
不動產交易所得稅、土地增值稅、契稅及房屋稅之課稅標的，說明如下：
（一）不動產交易所得稅（房地合一稅）
主要課稅標的： 個人及營利事業交易中華民國 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依所得稅法第 14 條之 4 至第 14 條之 8 及第 24 條之 5 規定課徵所得稅。（所得稅法 §4-4Ⅰ）
視同房屋、土地交易（一）： 個人及營利事業於中華民國 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。（所得稅法 §4-4Ⅱ）
視同房屋、土地交易（二）： 個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。（所得稅法 §4-4Ⅲ）
排除適用之範圍： 前述房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。（所得稅法 §4-4Ⅳ）
（二）土地增值稅
課稅標的與徵收時機： 已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。（土地稅法 §28）
設定典權之擬制課徵： 已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。（土地稅法 §29）
（三）契稅
課稅標的與行為： 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。（契稅條例 §2）
免徵範圍： 在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。（契稅條例 §2 但書）
（四）房屋稅
課稅標的： 房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。（房屋稅條例 §3）
房屋之定義： 係指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。
增加該房屋使用價值之建築物： 係指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。
六、 實務重要性深入探討與經紀人實務運用
作為一名合格的不動產經紀人，清晰掌握上述四種稅目的「課稅標的」是提供專業服務與避免履約糾紛的核心基礎：
所得稅法第 4 條之 4（房地合一稅）：
實務痛點： 許多客戶誤以為「賣預售屋」或「移轉公司股權來買賣不動產」可以規避房地合一稅。
經紀人價值： 經紀人須提醒客戶預售屋轉售、地上權住宅移轉均屬房地合一課稅範圍；若透過公司股權交易（持股 > 50%、房地價值 > 50%），同樣會被視同房地交易，避免客戶因誤算稅務成本而導致交易毀約。
土地稅法第 28 條（土地增值稅）：
實務痛點： 買賣契約簽訂時，買賣雙方最關心的往往是土增稅由誰負擔以及適用何種稅率（自用或一般）。
經紀人價值： 精確判定「已規定地價之土地」在移轉時即會觸發土增稅課徵，能幫助客戶預估出價成本與賣方淨額。
契稅條例第 2 條：
實務痛點： 客戶常問「買土地要不要繳契稅？」或「親屬間贈與房屋要繳什麼稅？」。
經紀人價值： 經紀人須清楚說明「土地在已開徵土增稅區域免徵契稅」，因此買土地繳土增稅、買房屋（建物）繳契稅。此外，分割或占有取得等特殊情事亦屬契稅課徵標的，能在產權整理與親屬分割時提供正確認知。
房屋稅條例第 3 條：
實務痛點： 屋主自行增建（如頂樓加蓋、陽台外推或車庫），以為沒有辦理保存登記就不用繳稅。
經紀人價值： 經紀人應告知客戶，只要是「增加該房屋使用價值之建築物」，無論是否為違章建築，皆屬於房屋稅之課稅標的（稅捐稽徵機關會設立違章房屋稅籍）。這有助於在產權調查表（不動產說明書）中精確記載房屋稅負擔狀況。
七、 考場應變小技巧
記憶斷片時： 立即在草稿區默寫「買典交與割占」等口訣關鍵字，透過動作觸發腦部記憶。
審題圈關鍵字： 題目問的是「課稅標的」，切勿越俎代皰寫了一大堆「稅率」或「納稅義務人」，反而浪費寶貴的 22.5 分鐘。
格式排版為王： 申論題善用（一）、1.、(1) 的階層格式，段落分明，讓閱卷老師在 10 秒鐘之內就能看到你的關鍵法條與條號，輕鬆拿到高分！
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