115年地政士：土地登記實務第一題信託土地大哉問
一、委託人甲因考量自己罹患重病，惟兒子年幼，擔心無法扶養小孩至成年， 且顧慮其他親屬覬覦財產，故將土地信託予乙公司出租、管理，並簽訂 信託契約，約定以其子為受益人，待甲死亡之後將信託之土地移轉登記給子。請問本案土地由甲移轉至受託之乙公司，申請人為何？是否需繳納相關稅費？應備那些文件？若甲死亡，信託之土地應辦理何種登記？ （25 分）
一、甲將土地信託予乙公司之申請人及稅費
（一）申請人
本案甲為委託人，乙公司為受託人，甲將土地因信託行為移轉予乙公司，應辦理信託登記，並由委託人甲與受託人乙公司會同申請。
（二）土地增值稅
依《土地稅法》第28條之3規定，土地為信託財產者，因信託行為成立，於委託人與受託人間移轉土地所有權者，不課徵土地增值稅。
故本案甲因信託行為將土地移轉予乙公司，該次移轉不課徵土地增值稅。
（三）贈與稅
本案信託契約約定甲之子為受益人，屬於他益信託。依《遺產及贈與稅法》第5條之1，信託契約明定信託利益之受益人為非委託人者，視為委託人將享有信託利益之權利贈與受益人，應依規定課徵贈與稅。
因此，本案雖然甲→乙之土地移轉不課土地增值稅，但因信託利益歸屬甲之子，仍應依遺產及贈與稅法之規定處理贈與稅。
二、辦理信託登記應備文件
辦理本案信託登記，原則上應提出：
土地登記申請書。
信託契約書。
土地所有權狀。
委託人甲之身分證明文件。
受託人乙公司之法人資格及代表人資格證明文件。
其他依法應提出之相關文件。
其中，信託契約書為本案最重要之登記原因證明文件，應足以確認委託人、受託人、受益人及信託財產等事項。
三、甲死亡後信託土地應辦理之登記
本案信託契約已約定「待甲死亡之後將信託之土地移轉登記給子。」
因此，甲死亡後，因信託契約所約定之事由發生，信託財產依信託本旨歸屬於甲之子，應辦理信託歸屬登記。
此時並非辦理一般繼承登記，而係依信託契約之約定，使信託財產歸屬於指定之歸屬權利人。
申請時，應提出土地登記申請書、原信託契約、土地所有權狀、甲死亡之證明文件，以及其他依法應備之身分、資格及稅捐證明文件。
一、 土地由甲移轉至乙公司之申請人
依《土地登記規則》第124條規定，因信託行為成立所為之信託登記，應由委託人（甲）與受託人（乙公司）共同申請之。
二、 移轉時應繳納之相關稅費
本案甲簽訂信託契約，約定信託期間由乙出租管理（利益歸屬及契稅課徵認定），並約定甲死亡後信託土地移轉登記給其子（本金受益人為子），屬於「他益信託」（或本金他益、收益自益/他益之混合信託）。
土地增值稅：不課徵。 依《土地稅法》第28條之3第1款，因信託行為成立，委託人將土地所有權移轉予受託人者，不課徵土地增值稅。
契稅：不課徵。 依《契稅條例》第14條之1第1款，因信託行為成立，委託人將不動產所有權移轉予受託人者，不課徵契稅。
贈與稅：應課徵（訂定契約時）。 依《遺產及贈與稅法》第5條之1第1項，信託契約明定信託財產之利益全部或一部之受益人為非委託人者，視為委託人將享受信託利益之權利贈與該受益人，應依本法規定課徵贈與稅。甲於簽訂信託契約時，即應就其子享有之信託權利價值申報並繳納贈與稅。
地政登記規費：應繳納。
登記費：依《土地法》第76條，按土地申報地價千分之一繳納。
書狀費：依規定按張計徵權利書狀費。
三、 應備文件
申辦信託登記時，依《土地登記規則》第34條及信託登記專章規定，應備齊下列文件：
土地登記申請書。
信託契約書（公契，並檢附信託條款內容）。
土地所有權狀（原土地所有權人甲之權利書狀）。
申請人身分證明文件：
甲之身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本。
乙公司之法人登記證明文件、代表人資格證明及其身分證明文件。
甲之印鑑證明（委託人若親自到場核對身分，或委託地政士簽證/公證者得免附）。
贈與稅繳清（或免稅、不計入贈與總額）證明書（因涉他益信託，須檢附稽徵機關核發之證明）。
其他相關證明文件（如授權書等，視個案而定）。
四、 若甲死亡，信託土地應辦理之登記種類及程序
當委託人甲死亡時，依《土地登記規則》第128條規定，信託關係消滅時，受託人乙公司應會同歸屬權利人（甲之子）申請「信託歸屬登記」，將土地所有權由乙公司移轉登記予甲之子。
這題是很典型的「信託成立時的移轉＋稅費＋應備文件＋死亡後歸屬」四段式申論題。如果目標是 25 分高分，建議不要把篇幅放在「信託的好處」或債權保護，而要緊扣題目四個問點，並把「不課徵」與「課徵」的稅務差異寫清楚。
以下我會用目前法規核對後的版本來整理。土地信託移轉適用土地稅法第28條之3的不課徵規定；他益信託則有遺產及贈與稅法第5條之1的信託利益贈與規定。(法規共用系統)
一、25分申論的建議架構
建議配分概念：
| 題目要求 | 建議篇幅／配分 |
|---|---|
| ① 甲移轉土地給乙，誰申請 | 4分 |
| ② 稅費 | 8分 |
| ③ 應備文件 | 5分 |
| ④ 甲死亡後辦何種登記 | 8分 |
| 合計 | 25分 |
其中最後「甲死亡後」是本題最容易拉開分數的地方。
① 甲→乙：誰是申請人？
本題是：
甲＝委託人
乙公司＝受託人
甲之子＝受益人
甲將土地信託給乙公司出租、管理，因此要辦理信託登記，使土地成為信託財產。
申請時，建議寫：
由委託人甲與受託人乙公司會同申請信託登記。
這裡不要寫「兒子一起申請」，因為兒子是受益人，不是本次土地移轉信託登記的委託人或受託人。
② 稅費：這裡是本題第一個得分關鍵
（一）土地增值稅：不課徵
土地為信託財產時，符合土地稅法第28條之3規定的信託關係人間移轉，不課徵土地增值稅。(法規共用系統)
所以：
甲 → 乙的土地信託移轉：不課徵土地增值稅。
但考試一定要寫「不課徵」，不要只寫「免徵」。
因為土地稅法第31條之1還特別規定，日後土地發生應課徵土地增值稅的移轉時，原地價如何認定。也就是說，這個「不課徵」具有延續性的效果。(法規共用系統)
（二）契稅
本題標的是土地信託。
因此不要把房屋信託的契稅問題硬套進來。
考試可以簡潔寫：
本題為土地信託，土地本身不屬契稅課徵標的，故無契稅問題。
（三）贈與稅：這裡最容易寫錯
本題是：
他益信託
因為受益人是甲的兒子，不是甲自己。
《遺產及贈與稅法》第5條之1規定，他益信託中，信託利益全部或一部由非委託人享有者，視為委託人將享有信託利益之權利贈與受益人，依法課徵贈與稅。(法規共用系統)
所以不要寫：
❌「甲把土地贈與兒子，所以課贈與稅。」
應該寫：
「本案為他益信託，依遺產及贈與稅法第5條之1，視為甲將享有信託利益之權利贈與其子，應依法課徵贈與稅。」
這一句非常重要。
因為甲→乙是信託財產的移轉；贈與稅處理的是「信託利益之權利」，不能混為一談。
③ 應備文件
申論不需要把地政事務所櫃台所有細碎文件全部寫爆，應抓住核心：
① 土地登記申請書
② 信託契約書
③ 土地所有權狀
④ 委託人甲之身分證明文件
⑤ 受託人乙公司之法人資格證明及代表人身分證明文件
⑥ 其他依法應提出之文件。
如果是考試，我會再補一句：
如依法須檢附稅務相關證明文件者，併同提出。
這樣比把一大串行政文件全部塞進答案更漂亮。
④ 甲死亡後：這才是本題的「高分核心」
題目故意設計：
「待甲死亡之後將信託之土地移轉登記給子。」
這句就是考你：
這是不是繼承？
答案：
不是。
為什麼？
因為甲在生前就已經：
甲 → 乙
完成信託移轉。
土地已經成為信託財產。
所以甲死亡時：
不是「甲的土地」被兒子繼承。
而是：
甲死亡 → 信託契約所定消滅事由發生 → 信託關係消滅 → 依信託契約將信託財產歸屬於兒子。
《信託法》第62條規定，信託關係因信託行為所定事由發生而消滅；第65條則規定信託關係消滅時信託財產的歸屬；第66條並規定，在受託人移轉信託財產給歸屬權利人以前，信託關係視為存續。(法規查詢系統)
因此：
甲死亡後應辦理「信託財產歸屬登記」，而非繼承登記。
這一句一定要寫粗體概念：
「不是繼承登記，而是信託財產歸屬登記。」
⭐ 最後再補上稅務的完整邏輯
甲死亡時，這塊土地已經是信託財產。
所以不能寫成：
❌ 甲死亡 → 土地成為遺產 → 子女繳遺產稅 → 再辦繼承登記。
而應寫：
甲生前已完成信託移轉 → 土地成為信託財產 → 甲死亡 → 信託依約消滅 → 辦理信託財產歸屬登記。
至於贈與稅，在成立他益信託時已依第5條之1處理的是信託利益之權利，不是把「土地所有權已經贈與兒子」當成前提。(法規共用系統)
另外，土地稅法第28條之3的信託移轉不課徵土地增值稅，日後再有應課徵移轉時則依第31條之1處理原地價。(法規共用系統)
📝 直接可以拿去背的25分「擬答」
一、甲移轉土地予乙公司之申請人
本案甲為委託人，乙公司為受託人，甲之子為受益人，且屬生前成立之他益信託。甲將土地移轉予乙公司，使該土地成為信託財產，應辦理信託登記，並由委託人甲與受託人乙公司會同申請。
二、相關稅費
（一）土地增值稅
本案土地因信託而由委託人甲移轉予受託人乙公司，屬土地稅法第28條之3所定信託土地之移轉，於符合該條規定之信託關係人間移轉所有權時，不課徵土地增值稅。惟依同法第31條之1，日後土地再發生應課徵土地增值稅之移轉時，應依該條規定認定原地價。
（二）契稅
本案標的為土地之信託移轉，土地本身不屬契稅課徵標的，故無契稅問題。
（三）贈與稅
本案受益人為甲之子，並非委託人甲，屬他益信託。依遺產及贈與稅法第5條之1，信託契約明定信託利益之全部或一部由非委託人享有者，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，應依法課徵贈與稅。因此，本案應就甲所享有之信託利益權利依規定辦理贈與稅。
三、應備文件
辦理信託登記，原則上應備：
（一）土地登記申請書。
（二）信託契約書。
（三）土地所有權狀。
（四）委託人甲之身分證明文件。
（五）受託人乙公司之法人資格證明及代表人身分證明文件。
（六）其他依法應提出之相關文件及稅務證明文件。
四、甲死亡後信託土地之登記
（一）本案甲死亡之效力
本案信託契約已約定「待甲死亡後將信託土地移轉登記給其子」，故甲死亡時，即發生信託契約所定之信託關係消滅事由。依信託法第62條，信託關係因信託行為所定事由發生而消滅。
（二）信託財產之歸屬
依信託契約約定，信託關係消滅後，信託土地歸屬於甲之子。依信託法第65條，信託關係消滅時，信託財產依信託行為之約定歸屬於歸屬權利人；在受託人完成移轉前，依同法第66條，信託關係視為存續。
（三）應辦登記
因此，甲死亡後，本案應由受託人依信託契約及相關規定，辦理「信託財產歸屬登記」，將信託土地移轉登記予甲之子。
本案並非甲死亡後由其子以繼承方式取得土地，故不應辦理一般繼承登記。
五、結論
本案之法律關係可歸納為：
「甲→乙：信託移轉；土地成為信託財產；他益信託之利益依遺產及贈與稅法規定課徵贈與稅；甲死亡→信託依約消滅；乙→子：辦理信託財產歸屬登記，而非繼承登記。」
這份擬答的核心不是把法條背得越多越好，而是要讓閱卷老師看到一條非常清楚的法律邏輯：
「甲→乙是信託，不是贈與土地；他益信託處理的是信託利益之贈與；甲死亡不是繼承土地，而是信託消滅後依約歸屬。」
這三個「不是／而是」寫清楚，會比單純堆砌法條更容易拿到這題的關鍵分。
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