115年地政士：土地登記實務第三題地下停車場第一次登記實務詳解
三、某縣政府在民國 75 年興建國宅建物 5 棟及地下停車場，領有使用執照， 國宅建物 5 棟已辦理建物登記，惟地下停車場領有使用執照、有編門牌 號碼，卻未辦理建物所有權第一次登記。縣政府於今年將該地下停車場補辦建物所有權第一次登記，請問是否需要辦理建物第一次測量？辦理 建物所有權第一次登記需要公告幾天？公告期間國宅所有權人提出異議，主張產權為國宅社區區分所有權人共有，請問地政機關依法應如何 辦理？（25 分）
答:
（一）是否須辦理建物所有權第一次測量
1.本題地下停車場雖領有使用執照，且已有門牌號碼，
但係民國75年興建之建物，且迄今尚未辦理建物所
有權第一次登記。依土地登記規則第78條規定，申
請建物所有權第一次登記前，原則上應先向登記機
關申請建物所有權第一次測量。惟102年10月1日以
後領有使用執照之建物，如檢附依使用執照竣工平
面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，得免辦
建物所有權第一次測量。
2.本題地下停車場係民國75年興建，顯非102年10月
1日以後領有使用執照之建物，故不適用免測量之
例外規定。因此，本題應先申請建物所有權第一次
測量，再申辦建物所有權第一次登記。
（二）建物所有權第一次登記之公告期間
依土地登記規則第75條規定，申請建物所有權第一次登記，
應公告15日。因此，本題地下停車場辦理建物所有權第一
次登記時，公告期間為15日。
（三）公告期間國宅區分所有權人提出異議之處理
1.本題國宅區分所有權人於公告期間主張地下停車場之產權
應屬國宅社區區分所有權人共有，係對申請登記之權利發
生爭執。依土地登記規則第57條第1項第3款規定，申請登
記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利
關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據
，駁回登記之申請。
2.另依土地登記規則第75條規定，土地權利關係人於公告期間
提出異議而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，
依土地法第59條第2項規定處理。
3.依土地法第59條第2項規定，因異議而生土地權利爭執時，
應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處；當事人不服
調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理；
逾期不起訴者，依原調處結果辦理。
根據本案例教學內容，下列關於「權利爭執」與「調處」的處理邏輯，哪些敘述是正確的？
A.公告期間異議人提出權利爭執，應依土地法第 59 條進行調處。
B.地政機關受理申請時發現有權利爭執，應依土地登記規則第 57 條駁回。
C.調處是由法院法官主持的，具有與判決同等的強制執行力。
D.駁回申請與進行調處是完全互斥的，不可能在同一個案件中發生。
各位地政士考生好，今天我要為大家講解這道關於「權利爭執」處理邏輯的重要題目。這考驗的是對法規適用時機的掌握度。
我們來逐一分析選項：
選項 A：正確
法理依據： 土地登記規則第 75 條。
解析： 題目指定在「公告期間」內有異議人提出權利爭執。此時，地政機關依規定應於公告期滿後，將案件移送市縣地政機關，依土地法第 59 條第 2 項規定進行「調處」。這也是案例教學中提到的「公告期間的權利爭執」處理流程。
選項 B：正確
法理依據： 土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款。
解析： 這裡是前提條件是在「受理申請時」，地政機關如果發現申請人與義務人，或是申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，依規定應以書面敘明理由及法令依據，予以「駁回」。
選項 C：錯誤
錯誤點： 主持單位與執行力。
解析： 不動產糾紛調處是由「直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會」進行，由地政機關人員（地政局處首長等）主持，而非法院法官。調處結果如果不服，需在收到通知 15 日內向法院起訴；逾期不起訴，調處結果才生效並據以登記，它本身並不具有法院判決的強制執行力。
選項 D：錯誤
錯誤點： 「完全互斥」。
解析： 駁回與調處雖然是不同的法律程序，但它們處理的權利爭執發生時機不同。地政機關受理申請時發現爭執會駁回（土登 57），但進入公告期間，若有異議人提出爭執，則必須調處（土法 59）。這兩個程序各司其職，會根據案件發展的具體時機（受理時 vs 公告時）而分別發生，並非「完全互斥」到不可能在同一個案件的不同階段中出現（雖然本題案例中是公告期間發生異議，故未被駁回，而是進行調處）。因此，稱其完全互斥是錯誤的。
結論
正確答案為 A 和 B。
地政士考生務必釐清：
受理申請時有爭執 -> 駁回（土登 57 III）。
公告期間有爭執 -> 調處（土法 59 II）。
這是一個很重要的法條競合觀念，祝各位考試順利！
下列哪些條件同時符合時，辦理建物所有權第一次登記可以「免辦測量」？
A.建物領有使用執照的時間在民國 102 年 10 月 1 日以後。
B.建物必須是鋼筋混凝土結構且高度超過三層樓。
C.該建物必須位於直轄市以外的偏遠地區。
D.申請人檢附建物用到之「建物標示圖」。
- 時間要件（您選對的答案）：建物領有使用執照的時間在民國 102 年 10 月 1 日以後。
- 解析：民國 102 年 10 月 1 日是法規適用上的判斷基準點。在此日期前興建或領照的舊建物（例如本案例中民國 75 年興建的地下停車場），由於不符合此時間條件，依法一律**「必須先辦理測量」**。
- 文件要件（您漏選的答案）：申請人檢附建物用到之「建物標示圖」。
- 解析：102 年 10 月 1 日以後取得使用執照的建物，起造人於申請執照時，已包含經地政機關轉載核對的「建物標示圖」。申辦登記時，只要併同檢附該建物標示圖，地政機關即可直接憑圖轉載，無需再另行派員辦理實地測量。
- 單符合時間要件不夠：即使建物是 102 年 10 月 1 日以後領照，若申辦時沒有檢附「建物標示圖」，地政機關仍無法直接據以轉載，因此依然需要辦理測量。
- 兩者為「累積（並存）條件」：必須同時滿足 「102/10/01 後領照」＋「檢附建物標示圖」，才能享有「免辦測量」的例外優惠。
Ctl 設計的 115年地政士考試土地登記實務第三題地下停車場第一次登記實務.pptx
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