114年地政士：土地稅法規第一題土地信託與增值稅不課徵全解析

- 9月 25, 2026

114年地政士「土地稅法規」神級攻略：

土地信託與增值稅不課徵全解析

本文件專為 114 年地政士考生設計，以考生「Tyler」的視角，深度拆解土地稅法中有關「土地信託」的經典考題。透過爆笑口訣、聯想記憶法及考場臨場應變技巧，協助考生在壓力巨大的申論題中，精準拿分。

一、 Tyler 的核心解題觀念：信託三部曲

面對「土地信託」及其增值稅優惠，Tyler 總結了三個層次的法律依據，這是寫好申論題的「地基」：

層次	法律依據	核心意義
程序層面	土地登記規則 §124	信託登記是依信託法辦理信託而為之變更登記。
實體定義	信託法 §1	委託人移轉財產給受託人，依信託本旨為受益人利益管理。
形式規範	信託法 §2	原則上應以契約或遺囑為之。

二、爆笑口訣與超強聯想記憶法

背誦法條最怕死記硬背，Tyler 研發了「信託搬家」聯想術，將《土地稅法》第 28-3 條的五種不課徵情形轉化為生活情境。

1. 不課徵土地增值稅的「五字訣」：【成、變、消、遺、無】→『城、變、小、鸚、鵡』

這五個字代表了信託財產移轉的五種場景，只要記住這五個字，25 分就拿下一半：

成（成立）：信託行為成立，委託人 → 受託人。（聯想：送貨到倉庫）
變（變更）：受託人變更，原受託人 → 新受託人。（聯想：倉庫管理員換人）
消（消滅-自益）：信託消滅，受益人為委託人時，受託人 → 受益人。（聯想：物歸原主）
遺（遺囑）：遺囑信託消滅，受託人 → 受益人。（聯想：遺願達成）
無（無效）：信託不成立、無效、解除或撤銷，受託人 → 委託人。（聯想：退貨回原廠）

2. Tyler 的爆笑聯想：信託就像「工具人代購」

委託人：想買東西的人。
受託人：幫忙買東西的工具人（受託管理）。
受益人：最後拿到東西爽的人。
不課徵增值稅：因為東西搬來搬去都是為了「信託」這個目的，並不是真的賣掉賺錢，所以政府先「不課稅」。

三、 Tyler 的考場應變與作答節奏

1. 心理建設：面對「法條題」的冷靜術

當 Tyler 看到第一題是純法條背誦時，他會先深呼吸 3 秒，心裡默念：「這是送分題，我只要把『成、變、消、遺、無』填進去就贏了。」

不要急著寫：先在草稿區寫下關鍵法條條號（如：土稅 28-3、土登 124）。
分配時間：25 分的題目，控制在 20-22 分鐘內寫完。

2. 申論題精簡寫法（提綱挈領）

在申論紙上，Tyler 建議使用標題化排版，切忌寫成一大坨文字。

(二) 不課徵土地增值稅之情形：

成立時：委託人與受託人間。
變更時：原、新受託人間。
消滅時（自益）：受託人與委託人（受益人）間。
遺囑信託消滅時：受託人與受益人間。
瑕疵撤銷時：因不成立、無效、解除或撤銷，回歸委託人。

四、非法條背誦題型的得分技巧

如果遇到不是直接考法條，而是考「實務應用」或「觀念比較」時（例如：比較自益信託與他益信託的課稅差異），Tyler 會使用以下策略：

畫表法：在答案卷中畫出簡表，呈現對比點。
法理推導：若忘記條文，就從「實質課稅原則」推論。
舉例說明：用簡單的甲、乙、丙案例（如：甲信託土地給乙）來輔助說明抽象的法條。

五、考前三分鐘及時濃縮複習版

這部分是 Tyler 進入考場前最後一眼掃描的精華：

定義：信託 = 移轉財產 + 信託本旨 + 管理處分（土登124、信託法1）。
形式：契約、遺囑（信託法2）。
不課徵 28-3（五大金剛）：

委 → 受（成立）
舊受 → 新受（換人）
受 → 委（歸還）
受 → 益（遺囑消滅）
受 → 委（失效回歸）

提醒：信託移轉屬於「不須申請」的不課徵，跟配偶贈與（須申請）不同！

六、知識檢測（Quiz）與答案

1. 隨堂測驗

Q1：依據土地登記規則，何謂「信託登記」？ (A) 土地買賣所有權移轉登記 (B) 土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記 (C) 土地抵押權設定登記

Q2：下列哪一種信託關係人間移轉所有權，不屬於《土地稅法》第 28-3 條規定的不課徵情形？ (A) 因信託行為成立，委託人與受託人間 (B) 受託人將土地賣給第三人時 (C) 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間

Q3：若信託契約明定受益人為委託人（自益信託），當信託關係消滅，受託人將土地移轉回委託人時，是否課徵土地增值稅？ (A) 應課徵，因為所有權移轉 (B) 不課徵，屬土地稅法 28-3 條範疇 (C) 視土地漲價數額而定

2. 答案與解析

A1：(B)。解析：根據土地登記規則 §124。
A2：(B)。解析：受託人賣給「第三人」是屬於一般的交易，必須課徵土地增值稅。§28-3 僅限於「信託關係人間」的特定移轉。
A3：(B)。解析：這屬於「消（消滅-自益）」的情形，不課徵。

七、核心術語表（Glossary）

術語	定義 / 說明
自益信託	委託人與受益人為同一人之信託。
他益信託	受益人為委託人以外之人之信託。
不課徵土地增值稅	係指在特定移轉行為中暫不課稅，將稅負遞延至下次移轉給非信託關係人時。
信託本旨	委託人設立信託的初衷與真實目的。
土地權利信託登記	依信託法規定，針對土地權利變更所做的登記。

解題關鍵觀念

背誦口訣與聯想記憶法

申論題精簡寫法

Tyler的考場思考與應變技巧

法條依據與申論要點

考前三分鐘濃縮複習

本題分為兩大部分：

1. 土地信託之定義。

2. 土地增值稅不課徵之法定情形。核心邏輯在於區分「形式移轉」與「實質移轉」，信託行為多屬形式移轉（權利主體變更，非實質牟利），故法律給予不課徵優惠，以利信託制度推行。

口訣：『城變小、遺失不成立』或【成、變、消、遺、無】。聯想記憶：信託像一場旅行或演戲，從「成立」（委託人給受託人）、「變更」或「換人」（舊受託人給新受託人）、旅程結束「消滅」（受託人還給委託人）、或是「遺囑」交代、合約「不成立/無效」退回原點，這些路徑只是產權搬家，都不收過路費（土增稅）。

1. 土地信託定義：委託人將土地權利移轉或處分，使受託人依信託本旨，為受益人利益或特定目的管理處分。

2. 不課徵情形：

(1) 信託行為成立（委託人與受託人間）。

(2) 受託人變更（新、舊受託人間）。

(3) 信託消滅歸屬委託人（自益信託）。

(4) 遺囑信託消滅歸屬受益人。

(5) 信託不成立、無效、解除或撤銷（返還委託人）。

【城、變、小、鸚、鵡

】

看到『信託』先別慌，把它當成財產的『代託保管箱』。第一題名詞解釋，必寫信託法第1條核心字眼（移轉、本旨、管理處分）。第二題不課徵情形，Tyler會默念『五種流向』，只要資產是在這幾個人（委、受、益）之間轉來轉去，沒有賣給外人，就是不課徵。高分應變： 注意『不課徵』並非『免徵』，原地價會遞延。若涉及『他益信託』且受益人非委託人（除遺囑外），消滅時可能涉及贈與稅而非僅土增稅問題，此細節可作結尾加分。

1. 土地稅法第28條之3、信託法第1條。2. 申論要點：

(1) 信託定義須強調『財產權移轉』與『受託人管理處分』。

(2) 不課徵情形須準確羅列五款，強調其為「形式上」權利變動。

(3) 注意受益人身分（自益或他益）在信託關係消滅時的歸屬差異。

1. 土地信託定義： 產權移轉＋依本旨管理處分。

2. 不課土增稅（五兄弟）：

成立（委→受）、變更（受→受）、消滅（受→委）、遺囑消滅（受→益）、失敗（受→委）。

3. 核心： 形式移轉不課徵，原地價維持（稅基遞延）。