115年專技普考_地政士：土地稅法規第四題

四、甲君民國 115 年 2 月 1 日出售其位於某市之都市土地一筆(原供自用住宅使用)，面積 400 m²，前次申報現值 10,000 元/m²，本次申報 現值 120,000 元/m²，物價指數 200 %，持有期間曾支出土地改良費用 20,000 元/m²，請計算甲君應納多少土地增值稅？(25 分)

公式:

土地漲價總數額 = 申報移轉現值 － (前次移轉現值 × 物價指數) － (改良費 + 工程受益費 + 重劃費 + 捐贈額)

解說圖重點摘要（適合新手理解）

1. 第一步：把 400m² 土地切成兩塊

   • 區塊 A（300m²）：享受 10% 優惠稅率的自用住宅用地上限。

   • 區塊 B（100m²）：剩餘面積，適用一般累進稅率。

2. 第二步：獨立算區塊 A（300m² 自用住宅）

   • 前次現值：10,000 × 300 × 200% = 6,000,000元

   • 本次現值：120,000 × 300 = 36,000,000元

   • 土地改良費用：20,000 × 300 = 6,000,000元

   • 漲價總數額：36,000,000 - 6,000,000 - 6,000,000 = 24,000,000元

   • 區塊 A 稅額 = 24,000,000 × 10% = 2,400,000元

3. 第三步：獨立算區塊 B（100m² 一般土地）

   • 前次現值 ：10,000 × 100 × 200% = 2,000,000元

   • 本次現值：120,000 × 100 = 12,000,000元

   • 土地改良費用：20,000 × 100 = 2,000,000元

   • 漲價總數額 ：12,000,000 - 2,000,000 - 2,000,000 = 8,000,000元

   • 8,000,000/2,000,000=4 > 2

   • 區塊 B 稅額 = 4,000,000 × 40% + 2,000,000 × 30% + 2,000,000  × 20%=  2,600,000元

4. 第四步：兩塊稅額相加

   • 總應納稅額 = 2,400,000 + 2,600,000 = 5,000,000元

 

部分	面積	漲價總數額	稅率/公式	稅額
自用住宅	300㎡	24,000,000	×10%	2,400,000
超過部分	100㎡	8,000,000	4,000,000 × 40% + 2,000,000 × 30% + 2,000,000  × 20%	2,600,000
合計	400㎡	32,000,000		5,000,000

這100㎡：

• 調整後前次申報現值＝200萬元
• 土地漲價總數額＝800萬元
• 漲價倍數＝800 ÷ 200＝400%

所以可以把 800萬元直接切成三段：

 

土地漲價總數額 800萬
↑
│        ┌──────────────┐
│        │ 400萬 × 40%   │ = 160萬
│        ├──────────────┤
│        │ 200萬 × 30%   │ =  60萬
│        ├──────────────┤
│        │ 200萬 × 20%   │ =  40萬
│        └──────────────┘
│
└────────────────────────→
          200萬   400萬   800萬
           100%    200%    400%