113 年不動產經紀人考試「土地法與土地相關稅法概要」第一題申論題

 

113年不動產經紀人考題解讀：公辦市地重劃之魔法記憶指南

本指南針對 113 年不動產經紀人考試「土地法與土地相關稅法概要」第一題申論題，以《葬送的芙莉蓮》中的三級魔法師「拉歐芬」為主角，將冷門且碎瑣的《平均地權條例》法條轉化為易記的魔法口訣。這套方法旨在幫助考生在短短 90 分鐘的考試壓力下，精確提取法條要點，奪取高分。

一、 拉歐芬的考場魔法：考前 30 分鐘黃金複習卡

在星期日上午 8:50 預備鈴響前，拉歐芬(Laufen，名字在德語中的意思為「奔跑」)利用其高速移動魔法「吉爾維亞」（Jilwer ジルヴェーア）的精神力，快速掃描這四張「冷門法條強化字卡」。

【快速記憶字卡】

法條編號	核心主題	魔法關鍵字 (公告與期間)	異議與處理關鍵 (魔法反制)
第 56 條	重劃計畫書	核定後公告 30 日	雙半數反對 → 主管機關調處並修訂
第 59 條	禁限事項	最長 1 年 6 個月	無須徵詢所有權人意見 (強制結界)
第 60-2 條	分配結果	分配完畢公告 30 日	書面異議 → 調處 → 不成報請裁決
第 62-1 條	拆遷補償	改良物 30 日 / 墳墓 3 月	逾期不拆 → 代為拆除/遷葬 (強制清理)

二、 爆笑魔法口訣與聯想記憶法

為了應付這些不動產經紀人考試中首次出現的冷門法條，拉歐芬將法條編成魔法咒語，讓瑣碎的數字與內容變得生動。

1. 第 59 條：禁限魔法「一年半的絕對靜止」

• 內容： 土地移轉、分割、設定負擔；建築物新建、增建、改建、重建；土石採取或地形變更。
• 口訣： 「移分設負（被設了就有負擔）、建改增重、土石變形。」
• 聯想： 想像拉歐芬施展了一個封印魔法，期限是「一年半」（18 個月）。在結界內，土地不能亂動（移分設負），房子不能亂蓋（建改增重），連土石都不能挖。而且這個魔法是「霸道」的，不用問所有權人意見！

2. 第 62-1 條：清理魔法「三十三月的拆遷令」

• 內容： 改良物 30 日內拆除；墳墓 3 個月內遷葬。
• 口訣： 「建三十、墳三月，不動我就代你拆。」
• 聯想： 重劃區要清空。房子（改良物）比較好拆，給 30 天；墳墓要挑日子，給 3 個月。如果不配合，主管機關就會發動「代為執行」魔法，直接強制清理。

3. 第 56 條與 60-2 條：異議魔法「三十日的反抗期」

• 內容： 計畫書與分配結果皆為公告 30 日。
• 口訣： 「計畫分配三十日，雙半反對計畫改，書面異議求裁決。」
• 聯想： 所有的公告都是 30 日。計畫階段要「雙半數」（人過半、地過半）才能反對；分配階段只要「書面」就能異議。

三、 考場實戰：拉歐芬的 22.5 分鐘限時挑戰

不動產經紀人「土地法」考試時間僅 90 分鐘，扣除 25 題選擇題（約需 30 分鐘），一題申論題僅有 22.5 分鐘。

1. 心理建設：面對冷門題的「拉歐芬式冷靜」

當拉歐芬看到第 56、59、60-2、62-1 條時，心裡想：「這雖然是冷門法條，但只要寫出關鍵字，就能在平均 0-5 分的哀鴻遍野中拿下高分！」

2. 思考與解題節奏（22.5 分鐘分配）

• 0-3 分鐘（快速檢索）： 腦中提取口訣「一年半、三十日、三十三月」。
• 3-20 分鐘（全速書寫）： 採取「法條併列法」，將條號標示清楚，內容精確。
• 20-22.5 分鐘（檢查）： 檢查數字（30 日、1 年 6 個月）是否寫錯。

四、 模擬申論題解答演練

題目： 請依平均地權條例規定，試述公辦市地重劃之實施過程中，主管機關應盡公告通知之事項為何？所有權人表達異議之時機與方式？以及主管機關對異議如何處理？

拉歐芬的申論精簡寫法：

(一) 公辦市地重劃之主管機關公告通知事項

1. 重劃計畫書（第 56 條）： 主管機關擬具計畫書，經核定後公告滿 30 日後實施。
2. 禁限事項公告（第 59 條）： 視需要公告禁止或限制：(1) 土地移轉、分割、設定負擔；(2) 建築改良物新建、增建、改建、重建及採取土石或變更地形。期間不得超過 1 年 6 個月。
3. 分配結果公告（第 60-2 條）： 重劃分配完畢後，應將分配結果公告 30 日，並通知土地所有權人。
4. 拆遷公告（第 62-1 條）： 拆遷土地改良物或墳墓應予公告並通知。土地改良物限期 30 日內、墳墓限期 3 個月內自行拆除或遷葬。

(二) 所有權人異議之時機、方式與處理

1. 計畫書異議（第 56 條）：
• 時機/方式： 30 日公告期間內表示反對。
• 門檻： 私有土地所有權人半數以上，且其所有土地面積超過總面積半數者。
• 處理： 主管機關應予調處，參酌理由修訂計畫書，重行報請核定。
2. 分配結果異議（第 60-2 條）：
• 時機/方式： 公告期間內以書面提出異議。
• 處理： 由主管機關調處；調處不成，報請上級主管機關裁決。未異議者，公告期滿分配結果確定。

五、 測驗與自我評量

1. 隨堂複習測驗 (Quiz)

• Q1： 依平均地權條例第 59 條，公告禁止或限制事項之期間，最高不得超過多久？
• Q2： 依平均地權條例第 62-1 條，墳墓拆遷的限期為多久？
• Q3： 針對重劃分配結果之異議，若調處不成，最後應由誰裁決？
• Q4： 公辦市地重劃計畫書公告期間內，若所有權人欲表示反對，法律規定之「雙半數」門檻為何？

2. 答案金鑰 (Answer Key)

• A1： 1 年 6 個月。
• A2： 3 個月。
• A3： 上級主管機關。
• A4： 重劃地區私有土地所有權人半數以上，且其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數。

六、 核心術語表 (Glossary)

• 市地重劃計畫書： 辦理市地重劃前，由主管機關擬具之指導文書，需經上級機關核定公告。
• 禁止或限制事項： 為利重劃進行，公告暫停土地移轉或建築行為的行政措施，最長 1.5 年。
• 雙半數： 土地法規中常見的門檻，指「人數」與「面積」同時超過二分之一。
• 調處： 主管機關介入協調不同意見的程序，是行政裁決前的緩衝步驟。
• 代為拆除/遷葬： 具有強制執行性質的行政行為，當所有權人逾期不履行義務時實施。

 

 

 

平均地權條例法條	公告/通知事項與期限	異議時機與方式	主管機關處理方式	拉歐芬魔法記憶口訣與技巧
第 56 條 (重劃計畫)	核定重劃計畫書後應公告 30 日，並通知土地所有權人。	於公告期間內，以書面提出異議。若私有土地所有權人半數以上且其面積超過私有總面積半數者提出反對更具效力。	應予調處/調解。若異議人數與面積均超過半數，應修訂計畫重行報核，或報請上級機關裁決/核定免予辦理。	【魔法：重劃計畫公告術】口訣：「56 公告三十天，雙半異議要變天」技巧：想像拉歐芬利用高速移動在 30 天內貼滿告示，若過半村民（人數與面積）不爽，魔法陣就得重畫。
第 59 條 (行為限制)	得公告禁止土地移轉、分割、設定負擔或建築（新建、增建、改建），禁止期間最長不得超過 1 年 6 個月。	屬行政強制處分，法條未明定特定異議管道，不服者通常依訴願程序辦理行政救濟。	報經上級機關核定後公告執行。若因開發需要得延長，但總期限受 1.5 年（或特定條件下加計延長共 2 年）限制。	【魔法：一年半定身術】口訣：「五九禁錮一年半，土地石化不動彈」技巧：拉歐芬施展結界，讓土地 18 個月內禁止一切動作，防止投機者亂入干擾重劃。
第 60-2 條 (分配結果)	重劃分配結果（含負擔清冊、圖說）應公告 30 日，並通知土地所有權人。	於公告期間內，向主管機關以書面提出異議。	應予查處。若查處仍有異議，則由主管機關調處；調處不成，報請上級機關裁決。	【魔法：精準分配天平】口訣：「六零二分蛋糕，公告三十寫書面」技巧：想像分配戰利品（土地），不滿意的人在 30 天內舉手。流程固定為：查處→調處→上級裁決。
第 62-1 條 (地上物拆遷)	應拆遷之土地改良物或墳墓，應於拆遷 30 日前公告並通知所有權人。應一併通知補償數額。	對補償數額有異議者，於公告期間內（或接獲通知 30 日內）以書面提出。	應予查處/調處。若仍有異議，提交地價評議委員會評定。逾期不拆者，由主管機關代為拆遷（費用自補償金扣除）。	【魔法：拆遷爆裂術】口訣：「六二一拆遷，三十日前給補償」技巧：拉歐芬拆除障礙物前倒數 30 天並發紅包，錢談不攏就找「地評會」長老們出來評理。

 

 

 

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