114年不動產經紀人考試土地法與土地相關稅法概要申論題第二題土地稅法第39條第3項非都市土地免徵要件

 在短短90分鐘的國家考試中，面對2題申論與25題選擇的夾擊，你是否也曾像面對寶箱怪一樣，明知是陷阱卻還是慌了手腳？本課將由千年魔法使「芙莉蓮」與勇者「欣梅爾」帶領大家，用最生動、爆笑的「生活魔法」和超強口訣，徹底攻克114年不動產經紀人考科中，最瑣碎、最難記的「非都市土地免徵土地增值稅要件」。

學習目標

• 完整掌握土地稅法第39條第3項「非都市土地免徵土地增值稅」的三大核心要件與例外規定。
• 深入剖析司法院釋字第779號解釋之立法理由，提升申論題答題深度與說服力。
• 學習考場90分鐘極限時間分配（22.5分鐘黃金答題節奏）與心理解壓技巧。
• 利用爆笑諧音口訣「開核編未證」達成考前瞬間記憶，輕鬆應對高壓考試。

考前大崩潰與欣梅爾的溫暖救贖

距離114年不動產經紀人國家考試只剩下一週，考生「葬送的芙莉蓮」看著模擬試卷上的土地稅法申論題，腦袋一片空白。那些密密麻麻的「非都市土地」、「開闢完成」、「使用地編定」等法條文字，宛如複雜的古代結界，不管怎麼背都會漏掉關鍵字。

「可惡……完全寫不出來啊！」芙莉蓮大哭，眼淚像壞掉的水龍頭一樣狂噴，甚至誇張地躺在地上耍賴，大哭天三夜，直嚷著要放棄考試。此時，溫柔的勇者「欣梅爾」悄悄走到她身邊，蹲下身子撫摸她的頭說：

『如果是我的話，一定會留下能讓芙莉蓮輕鬆記住的魔法。這不是什麼深奧的終極魔法，只是一個微不足道、卻能讓你在考場上微笑的記憶法罷了。芙莉蓮，看著我，考試時間是星期日上午九點到十點半，這九十分鐘裡，我們要這樣調配魔法的消耗量。』

黃金作答節奏分配表（90分鐘極限戰）

• 09:00 - 09:05（前5分鐘）：審題、在考卷空白處快速寫下關鍵口訣（如「開核編未證」），建立信心。
• 09:05 - 09:27.5（22.5分鐘）：撰寫申論題第一題。控制在22.5分鐘內，時間一到，不論寫到哪，立刻強迫自己收尾。
• 09:27.5 - 09:50（22.5分鐘）：撰寫申論題第二題（本題爭點）。精準套用口訣與擬答結構，奪下基本分。
• 09:50 - 10:20（30分鐘）：快速作答25題選擇題。一題平均分配1.2分鐘，直覺作答，不可糾結。
• 10:20 - 10:30（最後10分鐘）：檢查申論題錯字、漏字，並核對選擇題答案卡是否劃錯。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  深層魔法解析：非都市土地為什麼免稅？
  要寫出能打動閱卷委員的申論題，光背條文是不夠的，必須加入「立法意旨」作為答題的靈魂。這就像芙莉蓮解析魔法公式一樣，了解原理才能發揮最大威力。本題的法理依據源自司法院釋字第779號解釋：
  • 租稅公平原則（平等原則） 原本土地稅法第39條第2項只規定「都市計畫內」的公共設施保留地免徵土增稅，但「非都市土地」如果實質上也被開闢為交通用地等公共設施，卻要課稅，這顯然違反了憲法第7條的平等原則。因此，修法將「非都市土地」納入免稅範圍。
  • 減輕需地機關財政負擔 如果私人間的先行交易不能免稅，土地所有權人一定會消極等待政府「徵收」以獲取免稅待遇。這會導致需地機關面臨巨大的徵收補償行政壓力與財政負擔。鼓勵私人間交易能達成雙贏。
  • 補償土地所有權人的犧牲 土地一旦被核定或實質開闢為公共設施，所有權人實質上已無法自由開發、利用該土地，開發權益完全被「套牢」。國家給予免徵土地增值稅，具有補償其特別犧牲的性質。
    
    
    
    
    
    終極記憶魔法：從「開盒騙偽證」到「開核編未證」
    法律條文太瑣碎？芙莉蓮教你一招最爆笑的聯想魔法！我們利用現代網路惡意行為**「開盒騙偽證」**來當作記憶媒介。
    • 名詞解釋： 「開盒騙偽證」是指利用非法搜集與公開他人個資（開盒，Doxxing）的手段，去威脅、恐嚇或誘騙證人在法庭或偵查中做出虛偽陳述（偽證）的惡意行為。
    我們將這個聽起來壞壞的詞彙，轉化為守護你分數的**「開核編未證」**魔法：
    • 開（開闢完成）： 對應法條：非都市土地經需用土地人開闢完成。 聯想故事：開箱！芙莉蓮收到的新快遞包裹被「開闢打開」了。
    • 核（依計畫核定）： 對應法條：或依計畫核定供公共設施使用。 聯想故事：核對！芙莉蓮仔細「核對」模型零件有沒有缺件。
    • 編（完成使用地編定）： 對應法條：並依法完成使用地編定。 聯想故事：編號！確認包裹外盒上的產品「分類編號」是否正確。
    • 未（尚未被徵收）： 對應法條：其尚未被徵收前之移轉。 聯想故事：未婚！芙莉蓮目前的感情狀態是「未婚（尚未被欣梅爾娶走）」，引申為「尚未被國家徵收」。
    • 證（需地人出具證明）： 對應法條：經需用土地人證明者。 聯想故事：證書！附上一張芙莉蓮是「正妹（證明）大姐姐」的品質保證書。
    考前黃金複習計畫：30分鐘與3分鐘衝刺版
    星期日上午，走進不動產經紀人考場。距離08:50預備鈴響、監試人員要求收起所有書本前，你還有30分鐘的黃金時間。這時候，千萬不要再去翻厚重的講義，請拿出芙莉蓮特製的「精美考前濃縮記憶卡」！
    考前30分鐘黃金複習重點（08:20 - 08:50）
    1. 看口訣圖：快速在腦海中默念「開核編未證」三遍，確認五個字對應的法規文字完美無誤。
    2. 看例外條款：記住「變更為非公共設施使用後再移轉」時，要恢復課稅，原地價要追溯到「第一次免稅前之原規定地價」或「最近一次核定之申報移轉現值」。
    3. 默背擬答架構：大標、小標的排版格式在腦中跑過一次一遍，保持筆觸熱度。
    考前最後3分鐘極限衝刺（08:57 - 09:00） 監試人員已經發下考卷，但還不能作答。這3分鐘，閉上雙眼，像芙莉蓮冥想一樣： 『開核編未證……開闢完成、計畫核定、使用地編定、尚未徵收、需地人證明……如果是欣梅爾的話，現在一定也相信著我。我一定辦得到！』 九點鐘聲一響，立刻在考卷空白處寫下這五個字，結界，破除！
    
    

    

    
    
    

    芙莉蓮的考場實戰思考與滿分申論示範

    考試鐘聲響起，芙莉蓮翻開試卷。第二題申論題赫然出現：

    「甲所有位於 A 縣非都市土地一筆，擬出售予乙。雙方於訂定土地買賣契約之後，甲經他人告知得適用土地稅法第 39 條第 3 項本文規定而免徵土地增值稅，試說明該地所須具備之要件。（25 分）」

    芙莉蓮微微一笑，欣梅爾留給她的魔法在腦海中閃閃發光。她深吸一口氣，在答案卷上以最精準、漂亮的排版寫下了完美的申論擬答：

      非都市土地免徵土地增值稅之要件分述
      如下：
      (一)土地稅法第 39 條第 3 項本文規定： 
            非都市土地經需用土地人開闢完成或
            依計畫核定供公共設施使用，並依法
            完成使用地編定，其尚未被徵收前之
            移轉，經需用土地人證明者，準用
            第一項前段規定，免徵土地增值稅。
      (二)依上述規定說明要件如下：
            1.須已開闢完成或依計畫核定供公共
               設施使用： 
               譬如使用地類別為非都市土地之
               交通用地，如未開闢或未劃設為 
               道路或其他與交通有關之公共設
               施，則不適用免徵土地增值稅之
               規定。
            2.須依法完成使用地編定： 
               譬如雖已開闢或已劃設為道路或
               其他與交通有關之公共設施，如 
               仍未依法完成使用地編定為交通
               用地(例如仍為農牧用地)，則不
               適用免徵土地增值稅之規定。 
            3.須尚未被徵收前移轉且經需用土
               人證明： 
               需用土地人為將來此公共設施
               之需地機關，須由其證明該地
               確係其將來要徵收作為公共設
               施使用之土地，始得依上述規
               定免徵土地增值稅。 
      (三)例外由免徵變成不課徵之情形: 
            1.但經變更為非公共設施使用後
               再移轉時，以該土地第一次免
               徵土地增值稅前之原規定地價或
               最近一次課徵土地增值稅時核
               定之申報移轉現值為原地價，
               計算漲價總數額，課徵土地增
              值稅。
               (土地稅法第 39 條III 但) 
            2.於此情形，計算漲價總數額之
               原地價須追溯至原規定地價或
               最近一次課徵土地增值稅時核
               定之申報移轉現值。
    
    
    
    AI說明影片:
    114年不動產經紀人考試土地法與土地相關稅法概要申論題第二題

    Summary

    課程核心回顧

    • 口訣記憶法：「開核編未證」是攻克非都市土地免稅的無敵咒語（開闢完成、計畫核定、使用地編定、尚未徵收、需用土地人證明）。
    • 立法原意：釋字779號強調租稅公平，拉平都市與非都市土地之不平等待遇，並補償所有權人特別犧牲、減輕國家財政負擔。
    • 例外規定：如果免稅後變更為非公共設施使用再行移轉，原地價需「追溯」至免稅前之原地價課稅，以防投機。
    • 時間分配：在90分鐘的考場上，每題申論僅有22.5分鐘的作答時間，必須善用精準口訣與結構式排版，切忌拖泥帶水。