111年專技普考_地政士：土地稅法規第二題

 二、土地增值稅於自用住宅用地所有權移轉時之優惠可分為「一生一次」及 「一生一屋」之優惠稅率，請問依據「土地稅法」有何相關規定？試說明 之。 （25 分）

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111年地政士「土地稅法規」攻略：一生一次與一生一屋全解析

本學習指南專為準備地政士考試的考生設計，特別針對 111 年地政士土地稅法規第二題關於土地增值稅自用住宅用地優惠稅率（一生一次與一生一屋）的解題重點進行深度拆解。透過情境化學習與獨家口訣，幫助考生在短短 90 分鐘的戰場上，精準奪下高分。

壹、 考場情境：勇者小隊的申論題大危機

1. 芙莉蓮的崩潰與欣梅爾的安慰

在 111 年地政士考試的考場上，魔法使芙莉蓮看著考卷上的第二題：『土地增值稅於自用住宅用地所有權移轉時之優惠可分為「一生一次」及「一生一屋」之優惠稅率，請問依據「土地稅法」有何相關規定？試說明之。』

雖然活了上千年，但面對瑣碎的土地稅法條文，芙莉蓮的大腦一片空白。想到要在 90 分鐘內寫完四題（平均一題僅 22.5 分鐘），她忍不住想起當年與欣梅爾一起冒險的日子，竟然在考場大哭三天三夜（幻覺中）。

這時，欣梅爾（回憶中的幻影）溫柔地摸著她的頭說：「芙莉蓮，不要哭。我已經為妳準備好了最容易記憶的魔法口訣。這不是為了打倒魔王，是為了讓妳在 12:40 鈴響前，能帶著微笑走出考場。」

2. 芙莉蓮的考場心法與節奏控制

• 心理建設： 申論題不是要背誦全文，而是要「精準還原要件」。
• 作答時間管控：
  • 11:10 開考： 迅速審題 2 分鐘，列出關鍵要件口訣。
  • 11:12 - 11:34： 集中火力撰寫本題（22.5 分鐘），控制字數與架構。
  • 目標： 在時限內完成，絕不糾結於單一條文的完美。

貳、 核心法條與趣味背誦口訣

一、 一生一次：自用住宅優惠稅率（土地稅法 §34 I-IV）

這是為了獎勵自住、減輕民眾換屋負擔的基本優惠。

• 口訣： 『川普【急用權限刺激】伊朗談判』
• 要件拆解：

1. 急（戶籍）： 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
2. 用（用途）： 出售前一年內，無出租或供營業用。
3. 權（產權）： 建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
4. 限（現值）： 建物評定現值不及基地公告土地現值 10% 者不適用（除非建築完成滿一年）。
5. 刺（次數）： 土地所有權人適用此稅率，一生以一次為限。
6. 激（面積）： 都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內部分。

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二、 一生一屋：自用住宅優惠稅率（土地稅法 §34 V）

這是在「一生一次」用完後，針對「真正自住者」提供的進階優惠。

• 口訣： 『【雞樹有急用】』+『半一 665』
• 要件拆解：

1. 雞（面積）： 都市土地 1.5 公畝、非都市土地 3.5 公畝（剛好是「一生一次」的一半）。
2. 樹（處數）： 出售時除該屋別無他屋（一屋）。
3. 有（持有）： 持有該土地 6 年以上。
4. 急（設籍）： 設籍並持有該屋連續滿 6 年。
5. 用（用途）： 出售前 5 年內無供營業或出租。

參、 深入解析：一生一次 vs. 一生一屋

項目	一生一次 (§34 I-IV)	一生一屋 (§34 V)
稅率	10%	10%
次數限制	一生限一次	不限次數（需先用過一生一次）
設籍對象	本人、配偶、直系親屬	本人、配偶、未成年子女
持有與設籍時間	無限制	需持有且連續設籍滿 6 年
用途限制	出售前 1 年無出租營業	出售前 5 年無出租營業
屋數限制	無特別限制（可多處同時適用）	出售時需為所有權人、配偶、未成年子女之唯一一屋
面積限制	都市 3 / 非都市 7 公畝	都市 1.5 / 非都市 3.5 公畝

立法理由說明

• 一生一次： 旨在照顧一般民眾基本自住需求，透過較寬鬆的設籍與持有條件，讓每人都有一次減輕轉手稅負的機會。
• 一生一屋： 為了防止投機並落實長久居住，特別針對已使用過「一生一次」額度的人，提供更嚴格但可多次適用的機制。要求持有與設籍 6 年、且 5 年內無營利，是為了確保該房地確實作為「長期居家」而非炒作用。

肆、 申論題高分寫法演練（擬答精簡版）

答： （一）「一生一次」優惠稅率之規定（土地稅法§34 I-IV）：

1. 適用要件（口訣：急用權限刺激）：

• 設籍： 本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。
• 用途： 出售前一年內未曾出租或供營業用。
• 產權： 建物為本人、配偶或直系親屬所有。
• 現值限制： 建物現值需達基地公告現值 10% 以上（未滿一年者）。
• 次數： 一生以一次為限。
• 面積： 都市土地 3 公畝、非都市 7 公畝以內。

稅率： 按土地漲價總數額 10% 徵收。

（二）「一生一屋」優惠稅率之規定（土地稅法§34 V）：

1. 適用要件（口訣：雞樹有急用，半一 665）：

• 面積與處數： 都市 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝；出售時本人、配偶及未成年子女僅有一屋。
• 持有與設籍： 持有土地 6 年以上，且本人、配偶及未成年子女連續設籍滿 6 年。
• 用途： 出售前 5 年內無出租或營業用。

稅率： 按土地漲價總數額 10% 徵收。

伍、 考前衝刺快速複習字卡

1. 30 分鐘複習版（10:30 - 11:00）

• 土增稅自用三要件： 設籍（本人、配偶、直系）、無租營（一年）、產權（本人、配偶、直系）。
• 一生一次： 3/7 公畝、10% 現值限、一生一次。
• 一生一屋： 1.5/3.5 公畝（減半）、一屋（本人配偶未子）、6 年持有、6 年設籍、5 年無租營。
• 共同點： 稅率皆為 10%。

2. 3 分鐘臨場版（11:07 - 11:10）

• 急用權限刺激 (3, 7, 10%, 1次)
• 雞樹有急用 (1.5, 3.5, 1屋, 6, 6, 5)
• 90分鐘4題，22.5分鐘1題，深呼吸，開考！

陸、 模擬測驗與解析

1. 測驗題

Q1：某甲出售自用住宅用地，都市土地面積 4 公畝，其一生一次優惠稅率可適用之面積上限為何？ (A) 1.5 公畝 (B) 3 公畝 (C) 3.5 公畝 (D) 7 公畝

Q2：適用「一生一屋」優惠稅率時，出售前幾年內不得有出租或供營業使用之情事？ (A) 1 年 (B) 2 年 (C) 5 年 (D) 6 年

2. 答案鍵

• Q1：(B)。解析：根據一生一次規定，都市土地上限為 3 公畝。
• Q2：(C)。解析：一生一屋要求出售前 5 年內無出租或營業（口訣中『665』的 5）。

柒、 核心名詞解釋彙整（Glossary）

1. 自用住宅用地： 指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
2. 公告土地現值： 指直轄市及縣 (市) 政府依平均地權條例公告之土地現值，作為土地移轉現值審核及徵收補償之依據。
3. 土地漲價總數額： 土地增值稅之稅基，計算公式為：申報移轉現值 － (原地價 × 物價指數) － 改良土地費用。
4. 空地： 已完成公共設施但未建築使用，或建築物價值不及基地申報地價 10% 且認定應予增建者。

 

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優惠類型	法規要件類別	詳細規定內容	記憶口訣	聯想記憶方法	申論題精簡寫法
土地增值稅：一生一次	適用要件 (土地稅法 §34 第1-4項)	1. 戶籍：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。 2. 用途：出售前1年內未曾供營業使用或出租。 3. 產權：建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。 4. 現值：自用住宅建築完成未滿1年者，房屋評定現值須達基地公告土地現值10%以上。 5. 次數：每人一生以享受1次為限。 6. 面積：都市土地未超過3公畝（公合）或非都市土地未超過7公畝（公合）。	『川普【急用權限刺激】伊朗談判』	模擬『葬送的芙莉蓮』考生大哭三天三夜後被欣梅爾安慰，想起「川普」對「伊朗」談判的荒謬場景： ● 急：戶籍（及） ● 用：用途限制 ● 權：產權歸屬 ● 限：現值比例 ● 刺：次數限制 ● 激：面積限制（積）	依土地稅法 §34 第1至4項，自用住宅用地移轉適用10%優稅要件： 1. 設籍：本人、配偶或直系親屬設籍。 2. 用途：出售前1年無租賃或營業。 3. 面積：都市3公畝、非都市7公畝。 4. 建物：建物為本人/配偶/直系親屬所有；新屋現值須達地價10%。 5. 次數：一生以一次為限。
土地增值稅：一生一屋	進階要件 (土地稅法 §34 第5項)	1. 前提：已領受過「一生一次」優惠。 2. 面積：都市土地1.5公畝或非都市土地3.5公畝以下。 3. 處數：出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女，無該自用住宅以外之房屋（限一處）。 4. 持有：出售前持有該自用住宅連續滿10年（條文亦有6年之門檻討論）。 5. 設籍：本人、配偶或未成年子女於該地設籍且連續滿6年。 6. 用途：出售前5年內無供營業使用或出租。	『【雞樹有急用】』、『半一665』	芙莉蓮在考場施展魔法，聯想森林裡的雞和樹： ● 雞：面積（積） ● 樹：處數（數） ● 有：持有年限● 急：設籍登記（籍） ● 用：用途限制 ● 半一665：面積折半(1.5/3.5)、一處房屋、持有與設籍(6/10年)、5年無租業。	依土地稅法 §34 第5項，已用過一生一次後，符合下列條件可再享10%稅率： 1. 處數：本人、配偶及未成年子女僅有一屋。 2. 年限：持有土地滿10年，且本人/配偶/未子設籍並居住連續滿6年。 3. 用途：出售前5年無租賃或營業。 4. 面積：都市1.5公畝、非都市3.5公畝以下。
立法理由比較	立法目的與宗旨	1. 一生一次：減輕國民因工作或生活遷徙而變換自用住宅之稅負，落實憲法保障居住權。 2. 一生一屋：因應一生一次僅限一次之不足，為照顧長期居住且確實有換屋需求之「單一自用住宅」家庭，落實住者有其屋之國策，並防杜投機炒作。	遷徙換屋 v.s. 長期自住	芙莉蓮旅行千年需要遷徙換屋（一生一次），但欣梅爾守護辛美爾村需要長期自住（一生一屋）。一生一次重在「初次獎勵」，一生一屋重在「照顧老實人」。	本法旨在保障自住需求： 1. 一生一次：基於基本居住權，減輕初次換屋負擔。 2. 一生一屋：保障長期自住之換屋族群，透過加嚴持有與設籍年限，區隔投資客與自用者，維護居住正義。
臨場應變與時間管理	考試策略與心理建設	1. 考試節奏：上午11:10至12:40共90分鐘。一題限時22.5分鐘。 2. 考前衝刺：10:30至11:00利用濃縮字卡速記「37 / 1.5、3.5 / 665」等關鍵數字。 3. 心理建設：若忘記具體數字，先寫出「戶籍、用途、面積、次數」等架構標題。	『九十除四二二五』、『欣梅爾的安慰』	欣梅爾拍拍大哭的芙莉蓮說：「別哭，一題只有22.5分鐘，快用口訣提煉魔法要害（關鍵字）！」先寫標題，再用法理推導數據。	考場應變策略： 1. 時間控制：嚴守每題22.5分鐘節奏，前3分鐘確立大綱。 2. 作答結構：先列出法源依據（§34），再條列要件對照，最後敘述立法理由作結。