95年地政士考試土地稅法規第三題地政士土增稅自用住宅必勝口訣

 三、請問自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率為何？甲擁有住宅一棟，一向都是自住未曾出租或供營業使用，該住宅坐落的土地面積為50坪，惟其地價稅未曾申請按自用住宅用地課徵而是依一般稅率課稅；今甲欲將該土地出售，請分析說明甲能否申報依土地增值稅自用住宅優惠稅率課徵。（25 分）

此題是很經典的地政士土地稅法考題，利用『口訣』記憶是最佳的準備方式。

此題透過Gemini Notebook對於土地登記實務相關法條上的觀念的分析和實務上的見解說明，做為記憶申論題的基礎。

地政士考試不是只能『理解』法條，還要『記憶』法條關鍵字才能申論出高分。所以『口訣』記憶對於地政士考試是很重要的。現在有了AI這個工具，『口訣』的想像就變的很容易。再來就是選擇對於自己喜歡的『口訣』記憶法條架構。部分『『口訣』是透過本人的文字想像力和AI的解析所形成的。基本上只要把底下的文件、簡報、影片和雙人Podcast語音說明還有圖片以及心智圖耐心看完，地政士考試就能透過『口訣』建構記憶申論架構而迎刃而解!

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網路上的解答ㅤㅤ

95年地政士考試土地稅法規第三題	AI說明透過網路語音平台分享
AI影片說明:	95年地政士考試土地稅法規第三題
AI雙人Podcast語音說明:	95年地政士考試土地稅法規第三題

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地政士土地稅法規攻略：葬送的芙莉蓮之「自用住宅用地」魔法筆記

在勇者一行人打敗魔王後的和平年代，精靈魔法使芙莉蓮決定挑戰人類世界的「地政士」考試。然而，面對極其瑣碎且法條密集的「土地稅法」，即便是活了千年的精靈也陷入了崩潰。

序幕：考場前的崩潰與欣梅爾的魔法

「這是不可能的，欣梅爾。」芙莉蓮看著考卷上 95 年地政士的第三題，眼淚不停地落下：「『土地稅法』第 9 條、第 34 條、細則第 4 條、第 44 條……這些文字比魔法咒語還要難記。為什麼賣個房子要管面積、戶籍，還要管有沒有出租？我已經大哭了三天三夜，眼睛都腫了。」

欣梅爾溫柔地遞上紙巾，微笑著說：「芙莉蓮，不要哭。法條不是用來背的，是人類為了守護家園而創造的契約。如果妳記不住，就用我們冒險時的回憶來編織口訣吧。只要掌握了這些『口訣魔法』，就算是 90 分鐘的考試，妳也能優雅地完成。」

核心法規魔法書：自用住宅用地優惠稅率

本題的核心在於區分土地增值稅中「一生一次」與「一生一屋」的適用要件。

一、 「一生一次」魔法口訣：川普【急用權限刺激】伊朗談判

針對土地稅法第 34 條第 1 至 4 項，當「一生一次」這個如同國王般強大的優惠存在時，我們聯想最討厭的國王（或總統）：

口訣關鍵字	對應要件	法規內容簡述	法源依據
急 (戶籍)	戶籍要件	土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。	土地稅法 §9
用	用途要件	出售前1年內，無出租或供營業用。	土地稅法 §34 II
權	產權要件	建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。	土地稅法施行細則 §4
限	限值要件	建物現值須達地價 10%，或完工滿 1 年。	土地稅法 §34 III
刺 (次)	次數要件	每一土地所有權人，以適用 1 次為限。	土地稅法 §34 IV
激 (積)	面積要件	都市土地 < 3 公畝；非都市土地 < 7 公畝。	土地稅法 §34 I

二、 「一生一屋」魔法口訣：【雞樹有急用：半一 665】

當「一生一次」用完後，為了拯救世界（換屋需求），我們需要召喚《雞鬥士》的「雞志」與《魔戒》的「樹人」，口訣為「雞樹（及處）有急用」：

口訣關鍵字	對應要件	法規內容簡述
雞 (積)	面積要件	半一：都市 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝。
樹 (處)	處數要件	出售時本人、配偶及未成年子女無其他房屋。
有 (持)	持有要件	出售前持有該土地滿 6 年。
急 (籍)	設籍要件	本人、配偶及未成年子女設籍且持有連續滿 6 年。
用	用途要件	出售前 5 年內，無出租或供營業用。

95 年地政士考試：經典試題解析演練

【題目背景】

甲有一棟住宅，一向自住（未出租/營業），土地 50 坪。雖從未申請地價稅自用住宅稅率（按一般稅率課徵），今欲出售，能否申請土地增值稅優惠稅率？

【芙莉蓮的考場思考過程】

1. 心理建設：冷靜，現在是上午 11:10，我有 22.5 分鐘寫這題。
2. 定性分析：題目問的是「土地增值稅」而非「地價稅」。這兩個稅目的自用住宅要件雖有重疊，但並不掛鉤。
3. 條文檢索：

• 稅率是多少？（§34 I：10%）
• 甲的面積：50 坪 ≈ 1.65 公畝，未超過 3 公畝（都市）或 7 公畝（非都市），合格。
• 甲的用途：一直自住，無出租營業，合格。
• 爭點：地價稅沒申請過優惠，會影響增值稅嗎？
• 結論：不影響。只要出售時符合 §9、§34 要件，即可申報。

【精簡擬答寫法範例】

(一) 稅率規定： 依土地稅法 §34 規定，土地所有權人出售自用住宅用地，面積於都市土地 3 公畝或非都市土地 7 公畝以內者，其土地增值稅按 10% 徵收。

(二) 適用要件分析：

1. 戶籍與產權：依 §9 及細則 §4，須辦竣戶籍登記且建物為所有權人或配偶、直系親屬所有。
2. 用途限制：依 §34 II，出售前 1 年內無出租或供營業用。
3. 面積限制：依 §34 I，受 3 公畝或 7 公畝之限制。若超過面積，依細則 §44 按擇定順序或稅額高低計算。
4. 次數限制：原則上一生一次。

(三) 本題結論：

1. 適用優惠稅率不以「曾按自用住宅用地課徵地價稅」為前提。
2. 甲之土地 50 坪未逾法定面積，且一向自住符合用途要件，若其餘戶籍、產權、次數要件均符合，甲能申報依 10% 優惠稅率課徵。

考生應援：考前衝刺時間分配表

地政士「土地法規」考試節奏極其緊湊，必須精確控制：

時間段	活動建議
10:30 - 11:00	黃金半小時：拿出「濃縮快速記憶字卡」，複習「急用權限刺激」與「雞樹半一665」。
11:00 - 11:10	預備時間：深呼吸，默唸口訣，將法條號（§9, §34）在腦中跑一遍。
11:10 - 12:40	正式考試（90 分鐘）：每題分配 22.5 分鐘。若一題超過 25 分鐘未寫完，必須強迫收尾進入下一題。

測驗與自我評量

簡易測驗 (Quiz)

1. 土地增值稅「一生一次」的優惠稅率是多少？
2. 「一生一屋」要求出售前幾年內不得有出租或營業行為？
3. 若土地所有權人未擇定適用優惠稅率之順序，依施行細則 §44 應如何處理？
4. 地價稅是否曾適用自用住宅稅率，會影響土地增值稅優惠稅率的申請嗎？

答案集 (Answer Key)

1. 10%。
2. 5 年（一生一次僅需 1 年）。
3. 應以各筆土地依規定計算之土地增值稅，由高至低之適用順序計算之。
4. 不會。兩者稅目獨立，只要符合增值稅法定要件即可。

專業詞彙表 (Glossary)

• 土地增值稅 (Land Value Increment Tax)：土地所有權移轉時，針對土地自然漲價部分課徵的稅。
• 自用住宅用地：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
• 三公畝/七公畝：一生一次的面積上限（約 90.75 坪 / 211.75 坪）。
• 一‧五公畝/三‧五公畝：一生一屋的面積上限（約 45.37 坪 / 105.87 坪）。
• 評定現值：房屋稅籍證明上的房屋價值，用於判斷是否達地價 10% 之門檻。

「看吧，芙莉蓮，這不是什麼艱難的魔法，只是守護回憶的口訣而已。」欣梅爾說。 芙莉蓮收起筆記，眼神堅定地走向考場：「嗯，這場考試……我會贏的。」

 

法令條文與主題	適用要件分類	口訣或聯想記憶方法	解題思考過程或應考技巧
土地稅法第 9、34 條：土地增值稅自用住宅用地優惠稅率（一生一次）	戶籍、用途、產權、現值、次數、面積	川普【急用權限刺激】伊朗談判。聯想：『葬送的芙莉蓮』最討厭如同國王般的權威（川普）。對應：【戶籍、用途、產權、現值、次數、面積】。	模擬思考：甲雖未申請地價稅優惠，但仍可申請增值稅優惠。芙莉蓮大哭後被欣梅爾鼓勵，應用此口訣確認甲符合「辦竣戶籍、出售前一年無出租營業」等實質要件。注意 50 坪（約 1.65 公畝）未超過都市 3 公畝限制。
土地稅法第 34 條第 5 項：土地增值稅一生一屋特殊優惠	面積、處數、持有、設籍、用途	【『雞樹有急用』『半一 665』】。聯想：芙莉蓮拯救世界急用『雞鬥士』主角雞志與『魔戒』樹人樹鬍。對應：面積（半：都市 1.5/非都 3.5 公畝）、一處、持有 6 年、設籍 6 年、5 年無供營業出租。	考場技巧：一生一屋為「一生一次」用完後的救濟法。90 分鐘寫 4 題，一題僅 22.5 分鐘。需迅速代入要件，並注意本題甲 50 坪若在都市地區則超過 1.5 公畝上限，超額部分須按一般稅率。
土地稅法施行細則第 4 條、第 44 條：自用住宅用地認定與申報	產權歸屬、申請程序與地價稅關聯	「欣梅爾的安慰」：地價稅未曾申請自用，不代表增值稅不能申請。聯想：即便芙莉蓮沒拿過一般魔法師證照，她還是魔法大師（只要事實符合細則第 4 條產權與第 44 條程序即可）。	針對 95 年地政士考題：甲雖地價稅依一般稅率，但只要出售前符合自住事實並辦竣戶籍（產權屬本人、配偶或直系親屬），仍得申請優稅。申論時應強調「租稅法律主義」，不應增加法律所無之限制。
地政士「土地稅法規」考場策略與心理建設	時間分配、快速複習、應考心法	芙莉蓮的「九十分鐘魔法」：22.5 分鐘律。考前 30 分鐘（10:30-11:00）看「濃縮快速記憶字卡」，考前 3 分鐘心中默念「川普」與「雞樹」口訣。	模擬芙莉蓮考生看到考題因法條太碎想大哭三天三夜，被欣梅爾安慰後冷靜應戰。前 3 分鐘審題並於草稿區速記口訣，確保每題 22.5 分鐘內採「法據、分析、結論」三段論法精簡完稿。